樓市新態/勞動市場改善 港經濟添動力\祥益地產總裁 汪敦敬

　　眼下金融市場被外圍負面因素所困擾，甚至比上一次危機期間更嚴重。美國對中國的遏制，當然包括對香港的狙擊，歇斯底裡用盡手段，包括經濟圍堵、唱衰中國經濟等。唱衰市場的短視頻往往瀏覽量很高，很多傳媒也討好觀眾不斷放出負面標題，使得大傢忽略瞭利好因素的出現。

　　因此，在最多現金流（包括逾16.5萬億元M3、8.5萬億元的定期存款創歷史新高）及最多購買力（親海駅Ⅱ收逾3.8萬票認購成為新票王）情形之下，香港樓市出現瞭價格下跌的情況。

　　的確，在外圍因素的困擾下，我們不能從市場層面去評估到樓市的進展，但仍然可以從宏觀角度去預測後市。我們亦應該在短期內訂下合適的策略。

　　筆者認為，長遠來說一個城市最重要的生產要素是人口，令人欣喜的是香港最新公佈人口數量有所增加，即是說香港不單隻抵銷瞭移民的外流，而且透過人才及外勞引入計劃，令香港2023年中人口數量按年增加15.2萬人至約750萬人的水平。如果這個趨勢可以繼續的話，香港經濟的前景可期。

　　另一項筆者認為的長遠利好因素，就是普羅大眾的財富依舊雄厚。甚至很多行業的就業是不足的，源於香港的失業率在復常後數個月下降至2.8%，等同全民就業，遠比2003年沙士時的回復速度為快。香港私樓細單位的收租回報率持續上升，而銀行定期存款利率很多時有5厘以上。這說明大部分人的財富是在增長中的。我們不缺錢！隻是復常後的商業模式出現瞭改變。復常後的新常態，包括自由行人士的購物模式改變，筆者認為這都是合理的。

　　樓價調整 購自用物業良機

　　還有一個我們要適應的就是，很多財團是透過連續性的商業行為制造瞭升價循環。例如利用一些售價和地價成交互創新高。最近兩年我們見到的都是將有關行為作出修正的，但對普羅大眾其實是沒有太大沖擊。

　　筆者認為短期投資可以保守一點，但不同意自住板塊太保守，這個市道是合適將自住的物業換樓，或者為自己商業上的生意購買一個單位自用，如果不是炒而是自用的立場來說，現在的而且確是一個美好的時間。