股海一粟/內房進入汰弱留強時刻\谷運通

　　近日內地公佈7月宏觀數據，從社融數據到地產投資、社會零售增幅，無一不令人對經濟前景感到憂慮。另一方面，繼恒大之後，又有一傢大型民企內房涉及違約風險，市場流動性再次墮入陷阱，港股和A股市場大致跌回上月中央政治局會議前的水平。好的一面是，經濟數據愈糟糕，監管層加快推出重量級刺激政策的可能性愈大，這或許為處於底部的港股帶來支持。

　　國內經濟下滑未受控，令穩定地產市場的重要性提升。業界提出最直接有效的辦法，是放棄一線城市的限價政策，交由市場定價。這樣做的好處，是內房價格一步到位，市場動力恢復；風險在於房價升跌可能過頭，對金融體系造成的風險不好控制。所以，從現時的迫切性看，穩內房需要加快出臺更多實質性的政策刺激，包括放寬“認房又認貸”政策（降低二套房首付比例）、一線城市放棄限購等。

　　此外，一些待執行的地產政策，如老舊小區改造、城中村和閑置資產盤活等，在以往歷次對市場供需結構調節的影響力度不容小覷，可期待後續配套政策出臺。

　　無獨有偶，出事內房股多以弱二線、三四線城市為主營運，相反以杭州（強二線城市）為大本營的A股公司濱江控股，基本面完全不受影響。同樣的，位於深圳（一線城市）的一傢國企，用兩年時間消化瞭與一傢巨型民企帶來的債務問題後，今年上半年銷售增長近兩倍，成為銷售數據最好的內房企業。正如香港一傢老牌知名地產商所總結的，地產泡沫捅破後，部分內房企業會消失，但內房市場還在，那些在風雨後仍生存的內房，尤其是一線城市的國企開發商，將大概率成為未來的贏傢。

　　一二線城房策放松空間較多

　　一二線城市政策放松空間相對較多，基本面復蘇確定性強。以廣州為例，城市更新推進主體是以國企為主，可以預計其他一二線城市推進城中村政策大概率也會以國企為主。此外，一線城市國企派息穩且高，以深圳一傢在港上市的國企為例，過去5年每年的派息率高達雙位數，令拐點確立之際抗風險能力強。

　　最後，分享一下恒隆主席陳啟宗在博鰲論壇上的發言，有助於瞭解當下港股投資者面臨的復雜前景。他說：“以前有個香港朋友說，歷史告訴我們，內地好，香港好；內地不好，香港也還好。我說現在改變瞭，從今以後中國內地好，香港會好，中國內地不好，香港絕對也會跟著不好……總而言之，疫情、房地產和中美關系，三個因素同時影響我們，如果這三件事在不同的時間出現，我們是可以應付的，三件事情一起來，我們會比較為難。”