樓市新態/樓價調整帶來“細換大”機遇\祥益地產總裁 汪敦敬

　　現在世道的確是“平行時空”，不可以說是一面倒向差，當然也不是一面倒向好，但亦證明瞭人生仍有很多選擇。我們可以檢視一下現在的經濟處境：

　　當西方世界正在忍受高通脹困擾時，我們身處的香港的通脹隻是1.9%，而內地甚至乎是零通脹左右的水平，但不可以說內地是通縮，因為內地仍然有清晰可見的經濟增長。基本上港人仍然可以享受到較平價的旅遊，出國有匯率優勢，去內地消費也能享受到價格優惠。

　　香港社會失業率已經回復到2.9%，即等同全民就業的水平，加薪的情況亦開始改善。現時年輕人可以在屯門及天水圍很容易買到400餘萬元的兩房私樓，或500餘萬元的三房私樓。樓價是遠低於人均入息中位數的兩倍（一對年輕夫婦的收入），該水平也能通過壓力測試買到樓價近500萬元的上限。

　　現時情況對中年人也很理想，隻要他們的銀行存款多於按揭借貸，根據定存息口約5%的水平，市民按揭借貸利率隻有約3.6%。目前香港住宅自置居所供滿樓的比率大約是66.1%，從而可以推測大部分中年人的銀行存款是多於按揭負債的。對於樓換樓、尤其是細換大單位的人士而言，樓價下跌是對他們有利的，加上相關按揭的改善，令不少多年來沒有能力換樓的小業主迎來瞭機會。

　　對年長人士而言，現時部分住宅物業的收租回報率達至3%以上，銀行定期息口很多時會是5%以上，因為通脹有1.9%甚至可能趨向更低，可以想像到退休人士的處境亦改善瞭不少。

　　筆者說到樣樣都改善瞭，那對什麼人來說，現時會面對考驗？就是借貸過多的人。樓市辣招令到普羅大眾的借貸泡沫很低，但多年來由於商業借貸較寬松的關系，在商業借貸的“槓上槓”或者百分百的借貸是仍然存在的，現實情況對借貸過多的人而言相對會較辛苦。希望政府瞭解民情，作出相應柔和軟著陸的政策。

　　在樓市方面，租金會否乘風破浪繼續上升？近期似乎效果相當理想，但筆者要特別提醒，因為樓價表現欠佳，很多業主也將放賣盤轉為放租盤，在租盤增加的情形之下，會否對沖瞭本來的上升中的租金趨勢？這要等待市場告訴我們答案。總括而言，市場整體環境不算差，問題隻是面對考驗的過程中，大傢都是需要“咬實牙根”，不應該當一個悲情的世界去看。