圖：預計到二、三季度，住房銷售觸底企穩及融資工具的支持效果進一步得到強化。
2023年中國樓市有望走出止跌、企穩、回升的態勢，預計全年房地產投資跌幅為5%左右，較2022年明顯收窄。盡管當前房地產市場正從全面下行逐步轉向復蘇，但仍不能低估房地產市場復蘇所面臨的阻力和潛藏的風險。問題聚焦在如何更好地釋放和滿足居民住房需求，以及如何妥善處理應對部分房地產開發商面臨的經營困難。
房地產在中國經濟中具有十分重要的地位，對當前經濟恢復將發揮關鍵作用。2023年住房支持政策將進一步積極有為：首先，商業銀行個人按揭貸款和地方公積金貸款投放節奏會有所加快，房貸市場利率有望進一步下調。央行將對樓市較為低迷的地區取消首套房貸款利率下限，部分二線城市可能會降低二套房首付比例，更多的城市可能取消“認房又認貸”，並采取“帶押過戶”。其次，有條件的城市將減少或取消限制性購房政策，部分城市可能會適當擴大二手房指導價的監測波動范圍，不排除部分二三線城市將進一步優化購房政策，推動存量房去庫存。
通常房地產市場復蘇階段大體分為六個階段：政策轉好➡銷售回暖➡資金增厚➡拿地加快➡開工投產➡投資回升。但此次周期復蘇的階段中，由於政策已經先行預判到2022年末至2023年初房企銷售尚不具備完全回暖的條件，同時面臨較大的償債壓力，因此本輪房地產市場銷售回暖的基礎在於房企能否抵禦短期資金實力不足的問題。鑒於2022年四季度金融“三支箭”的推出，房企結餘資金水平已經觸底，整體出現“斷供”或者“ 爆雷”的概率下降，這給2023年上半年銷售回暖打下瞭基礎。
進入2月初，住房銷售跌幅在底部徘徊，進一步下跌的動能正在減弱。房企融資出現改善，整體房企債券餘額增加，延續瞭2022年12月來的較好勢頭。新年第一輪土拍開啟，重點城市優質地塊溢價率攀升。行業回暖跡象增多，預示著房地產市場正逐步擺脫全面下行局面。筆者預計，2023年二季度開始，房地產市場有望逐步走出“谷底”。
銷售與房價下季見底
房地產市場銷售可能前低後高，重點城市房價二季度末可能率先觸底回升。防疫政策的調整及住房支持政策的進一步落地，是支撐房地產市場重新回暖的重要因素。同時，政策對資質優良房企的資金支持也將減弱購房者的擔憂情緒。根據2023年1月上半月數據來看，一線城市商品房成交面積同比增長5%，與2022年大部分月份同比下降的狀況有瞭明顯的改觀。
針對二三線城市，隨著大部分城市住房貸款利率的不斷下調及購房政策的普遍放松，2023年房地產市場處於去庫周期中，並於下半年加速。參考過往經驗，銷售改善通常滯後於個人住房信貸增速回升兩到三個季度，即到2023年二季度銷售預期可能擺脫“谷底”，三季度可能實現企穩回升。不排除2023年“金九銀十”行情在重點城市再度出現的可能性，受現房庫存偏低影響，個別城市或許會出現階段性“過熱”的狀況。
大部分二三線城市商品房庫存處於相對高位，一些城市房地產開發商被允許對住房銷售價格提供階段性優惠措施，傳統的降價促銷模式可能會在2023年上半年再度出現，這往往是樓市從冷轉暖需要經歷的過程。
房價總體與銷售表現同步，可能在年初相對疲軟，二季度基本觸底，個別一線和重點二線城市房價可能保持堅挺，房價將延續2022年二季度以來的分化態勢。考慮到部分大城市現房庫存處於較低水平，個別地區商品住宅的去化周期不足六個月，例如上海商品房現房庫存為四個月，杭州為三個月，伴隨著需求的逐步釋放，疊加地價在過去十二個月持續上漲，這類傳統需求比較好的重點城市，其房價在二季度中後期有望回升。
結合過去類似周期的房價表現，筆者預計本輪房價的拐點大致在2023年二季度中前期，全年新房價格漲幅可能從2022年末的-2.5%回升至0%上下。
鑒於政策推動下市場信心和需求逐步恢復、房企金融環境持續改善及土拍規則的優化，2023年土地市場可能擺脫2022年的低迷。年初有望延續2022年下半年的特征，即非集中供地拍賣的城市逐步增加土地成交規模，但一線和二線城市仍將受制於土拍規則和房企資金偏緊的問題，成交相對偏弱。筆者預計全年相對比較低迷的階段在一季度，之後在銷售回暖和融資能力增強的綜合影響下，部分在過去一年半時間遊離於土拍市場之外的房企，具備瞭一定購地補庫的能力。
北京、上海等一線城市或重點二線城市可能會增加土拍次數，滿足優質房企土儲需求。總體來看，年初房企整體處於償債周期中，且現金流並不寬裕，銷售端溢價空間相對較小，主要參與者仍可能是央企和地方國企，民營房企參與到土地市場的時機可能會在二季度後。
下半年部分大型民營房企有望逐步回到土拍市場。伴隨部分房企現金流狀況的改善和土地政策的松動，土地市場成交有望向正常水平靠攏。一線城市土地市場熱度有望在廣深地區好轉後整體走強，部分重點二線城市土地市場也有望回暖。全國范圍內土地市場的差異化猶存，一些中西部、東北地區的三四線城市土地市場可能維持偏冷局面。
房企資金鏈逐步改善
房企投資改善的前提是資金狀況轉好。由於2023年房企償債高峰期主要集中在前三季度，這意味著到9月末之前，房企的拿地和新開工行為仍會在一定程度上受到抑制。年初房企資金狀況可能是最為緊張的時期，其間房屋新開工及建安工程投資處於較為低迷的水平，住房金融政策能否及時落地、效果能否達到市場預期，將在很大程度上影響全年房企資金狀況及後續投資的規模及水平。
筆者預計到二、三季度，住房銷售觸底企穩及融資工具的支持效果進一步得到強化，頭部房企現金流有望回升至相對平衡階段。到四季度，房地產市場整體信心有望加快修復，房企償債壓力也相對減弱，房企經營性收入和融資性投入增加，投資性支出意願將有所上升，房屋竣工和庫存去化能力相應增強。筆者預計2023年房企預收款資金同比下跌10%，較2022年跌幅收窄20多個百分點。
基於住房銷售的判斷，筆者預計2023年新增個人按揭貸款規模約2.3萬億元（人民幣，下同），同比下跌5%。房企在“三支箭”等政策的推動下，部分表內信貸（包括開發貸、信托貸款、並購貸款等）將獲得展期，頭部房企融資環境將邊際改善；但中小民營房企仍然受困於現金流壓力，拖累行業整體融資能力難以在短期出現大幅改觀，預計2023年房企銀行貸款規模約1.7萬億元，同比減少5%左右。綜合個人房貸和房企住房貸款，預計到2023年末涉房貸款占金融機構貸款餘額的比例為23.8%，較2022年末下降1個百分點。
從區域分佈來看，2023年東部沿海地區有望率先觸底企穩。2022年下半年以來，以長三角為代表的沿海發達地區土地拍賣保持較高熱度。這表明在未來一段時間內，該區域住房建設投資進程會加快。華南地區有望在整體環境趨穩的背景下進入修復階段，人口持續淨流入提供瞭足夠的需求是支持當地房地產市場回升的基礎。其餘地區可能在大部分時間內難有太大起色。從全年看，房地產投資增速可能由低向高逐步爬升。在基數效應和政策支持下，房屋竣工將有所回升，並帶動施工和新開工跌勢放緩，建安工程投資規模在下半年有望重拾上行。如果政策落地效果顯著，預計2023年房地產開發投資可能達到12.5萬億元，（名義）同比下降5%，跌幅較2022年明顯收窄。
從資金供給能力角度看，全年銀行需要提供3.9萬億元新增信貸用於匹配住房銷售和土地開發所對應的資金需求，主要是覆蓋個人按揭貸款和開發貸。2023年房企債券到期規模將近8000億元，預計全年債券發行規模在6000億元至6500億元，若要全覆蓋則存在1500億元左右的資金缺口。2022年末房企結餘資金為7.3萬億元，主要用於2023年房地產工程建設，總計資金需求為12萬億元，如果想要實現12.5萬億元的投資金額，可能有5000億元左右的資金缺口需要通過其他政策工具給予支持。
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