金融熱話/土地交投好轉 內地樓市復蘇在望\國金證券首席經濟學傢 趙 偉

　　圖：100大中城市土地成交總價變動

　　3月土地成交市場邊際改善、土地成交總價有所好轉；同時，土地市場活躍度回升、民營房企拿地意願明顯改善。截至3月下旬，主要城市民營房企拿地金額平均占比達30%、顯著高於2022年16%的占比水平。

　　從土地成交量來看，當前土地成交仍然低迷，3月全國300城土地成交總建面進一步回落，較年初下降59.3%、較去年同期下降69.2%。相較之下，土地成交的邊際好轉更多體現在成交溢價的抬升，3月成交樓板價較年初提升43.4%；截至4月初，100大中城市成交土地溢價率由1月的3.6%提升至7.2%，已達2021年8月同期水平。同時，2023年以來多地集中供地也出現“量跌價漲”的現象，比如：已完成2023年首輪土拍的代表性城市的供地數量較2022年首輪明顯下滑，但地價觸頂成交的地塊占比顯著提升，其中杭州高達62%。

　　從地區結構來看，當前較為活躍的土地市場更多集中在核心城市，一方面中高能級城市土地溢價更高，3月100大中城市中一線、二線城市土地成交平均溢價率分別較年初提升5.7、1.8個百分點至5.7%、5%，三線城市回落0.5個百分點至3.3%；同時，在2023年以來代表城市的實際土拍中，一線、新一線代表城市土地成交平均溢價率達6.8%、遠高於二線、三線代表城市的0.3%、0.4%。另一方面，中高能級城市土地成交量表現相對更好，截至4月初，一線城市土地成交占地面積同比增長64%、明顯高於二線、三線城市的16.8%、28.8%。

　　按照過往經驗，土地成交量價變動較為一致，2022年以來兩者明顯分化。去年土地市場低迷、城投托底拿地，土地成交量明顯改善、同比由1月的-32%提升至12月的30%，但土地成交溢價延續低迷；今年土地市場進一步分化，土地成交量走弱、但成交溢價持續上行。

　　當前土地市場分化的部分原因在於，供地新規出臺所帶來的土地供給側擾動。供地新規加強供地信息披露管理，給予市場主體更為充足的決策時間的同時，間接使得年初短期土地集中供應量有所減少。今年3月，100大中城市土地供應面積較去年同期回落8.5%，供地量顯著減少拖累土地成交量走弱。

　　除供給擾動外，影響土地成交更為關鍵的邏輯是各地樓市需求的強弱不同。當前各地商品房成交恢復程度有所分化，1-3月，一線城市商品房銷售占2019年同期比重達124%、遠超二、三線城市的95%、73%。二、三線城市銷售程度相較偏弱使得對應地區土地成交仍低迷、影響整體成交量的表現，一線城市銷售相對較好使得土地成交價格仍有支撐。

　　供地新規要求，各地要將住宅用地近三年的年平均完成交易量及對應的住宅建築面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考；因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住宅供地規模。地產需求分化進一步導致當前土地市場的“量跌價漲”。

　　一線城市率先反彈

　　當前在不同城市地產需求分化、供地新規、房企加大一二線城市佈局等因素影響下，中高能級城市地產銷售改善到房企拿地傳導的經驗規律仍有效。3月一線城市商品房成交同比較1月提升13個百分點、對應土地成交同比提升19個百分點；相較之下，中低能級城市銷售好轉對土地成交的拉動明顯減弱，3月三線城市商品房成交同比較1月提升18個百分點、而土地成交同比回落10個百分點。

　　中低城市地產需求相較偏弱下，商品房庫存去化周期更長。截至2022年底，三線城市商品房庫存去化周期達23.8個月，顯著高於一線、二線城市的15.9、19.7個月。受此影響，中低能級城市當前已有土地儲備的開工力度相對更弱、進一步拖累後續土地成交，去年底至今年2月，房屋新開工表現較弱的地區普遍為相較欠發達地區、開工表現相對較好的地區普遍集中在相較發達地區。

　　總體來看，土地市場的分化或仍將延續，占比較高的中低能級土地成交或約束總體土地成交改善的彈性。從土地市場成交結構來看，2022年一、二、三線城市土地成交面積占比分別達3.1%、29.2%、67.7%，相較之下，中低能級城市土地成交面積對總體土地成交的影響更大。因此，土地成交占比較高的中低能級土地成交相對低迷，或進一步約束總體土地成交恢復彈性，3月一線城市土地成交同比較年初提升23.9個百分點，二、三線城市僅提升2.9、3.1個百分點、對應全國土地成交提升3.2個百分點。