樓市新態/金融產品有衰敗 住宅租金贏穩定\祥益地產總裁 汪敦敬

　　圖：住宅板塊在投資角度來看，肯定占有穩定的優勢。

　　東升西降是大趨勢！在投資上將會遇上大機遇！但亦會遇上大災劫！因為“東升”的同時亦要面對“西降”！單從市場角度去看，已看到西方放縱量化貨幣，更甚不肯面對泡沫爆破，還繼續飲鴆止渴去透支催谷表象經濟！當然，迷信霸權肆意用制裁去凍結其他競爭國傢的戶口，甚至一連串類似英國禁止銀行派息予小股東及瑞信的事件等等，也令很多人都認為對大小投資者不公道！西方制度令到很多人都失去瞭信心，用“失信於天下”來形容不為過！日益倚賴霸權、迷信去維持的西方信用體系已經響起瞭警鍾！那麼香港投資者如何自處？

　　瑞信事件提醒債券非零風險

　　首先作為投資者，筆者希望香港的金融監管機構嚴陣以待，關註香港可以買到的投資產品會否有隱含一些條文，令到消費者甚至乎資深投資者都會錯誤判斷所投資產品的風險！投資者亦應重新檢討自己的投資組合，就新形勢去重新調配！甚至有必要去為新形勢做一些功課，瞭解更多的數據去重新認識得更多！

　　筆者認為，投資者應該增加投資組合裡面的現金比例，在隱含風險的局勢中，減債（即是減少借貸）是可以令到自己賺取將來更多的“機會成本”！“減債等於增持”在當下的環境是一個精明的策略，減債除瞭可以令到投資者在未來日子裡面有更充分的增持能力之外，亦增加瞭在風險中的持貨能力（Holding Power）！而持貨能力亦是地產投資的賺錢關鍵，因為地產幾乎唯一的風險就是“斷供”！

　　同時，筆者也提供多一點意見，基本上在三成的杠桿是安全的，不過一些高泡沫的投資產品價格下跌（如近年的商鋪價格下跌），或者特殊的市場調整（如近年的香港股市價格下跌），又或者是一些投資產品“write-off”（好像瑞信的逾1300億元AT1債券價值清零一樣），遇上以上情況就算三成杠桿（即資產值裡面隻是三成有借貸）都一樣可能要面對銀行通知補倉！

　　筆者強調的是，個別準備退休的人士，如將供滿的物業拿去借貸而買一些銀行所謂“冇得輸”的債券或投資產品！當遇上西方的信用危機時候，頓時變為抱著“炸彈”睡覺！

　　按揭負資產絕少需要補倉

　　香港的房地產尤其是住宅項目，在黑暴、疫情之後，再加上現在面對東升西降局面，筆者認為房地產是暫時最安全的投資產品！根據差估署指數，香港住宅的樓價隻是下跌16%左右，回望過去兩個月有很多住宅板塊已回升瞭10%或更高的比例，這個成績比很多相對下跌得“雞毛鴨血”的普遍投資項目，住宅投資項目的表現算是驕人的。

　　房地產的基礎是住宅的租金，相對在現實環境中是最穩健的投資項目，尤其是在香港！住宅板塊還有一個很大的優勢，很多人認為住宅市場是從未出現過逼倉（或補倉）的情況，銀行絕少在住宅項目行使逼倉的。