樓市新態/上車選新樓還是二手？\汪敦敬 祥益地產總裁

　　無論以全港250個大型屋苑數據，還是最新一期差餉物業估價署指數來看，香港樓市回升仍處於第二個階段而已。根據筆者去年12月發表的《樓價回升的四個階段》的標準，第三個階段是“樓梯式加價”，利好因素開始發揮作用，市場活力也充分回復，樓價拾級而上。樓市價格就由平行時空轉為整體回升。

　　現在的樓市隻是不同板塊個別發展，不少板塊的價格大幅上升，但一些板塊是下跌的，這完全是一個平行時空的情況。筆者預計，樓市仍會在顛覆不定之中輾轉向上，短期內可以見到一些板塊的樓價出現下跌的情況，一些板塊會升多一點，一些板塊會升少一點。

　　須考慮未來居住面積需求

　　在本文中，筆者想糾正年輕人不少錯誤的置業觀念。其中之一就是年輕人普遍喜歡買樓花。樓花的好處是新及屋苑的設計都很有創意，但從投資角度來說，年輕人首次置業買樓花可能是錯誤的。首先，大部分年輕人最後都會結婚，即是在未來日子對住屋面積的需求幾乎會是持續增加的，而且這個需求在幾年內就會發生，那我們就要想想納米樓花單位的升值能否滿足未來的增量需求？

　　筆者認為，這方面的變化不僅年輕人需要瞭解，長輩都應該要提醒年輕人這點。樓花可以說是期貨，香港長期樓花的價格許多時都可以賣得比二手樓高10%至20%。在同一時間、同一個區域內做比較，二手樓的升值概率八成是要比買樓花更高。如果樓花入夥之後升幅真的落後，就會令到買瞭納米樓的年輕人更加難換樓瞭。

　　作為地產代理，筆者對客戶買樓花還是買二手樓的選擇其實不會有既定立場，但客戶需要在置業之前清楚自己投資項目的風險。當然，樓花真的也有很多好處，本文隻是想令買傢清楚，他們要在置業預期與實際需求之間作平衡。

　　香港樓市現在的確有錯價的，屯門區很多300多萬的成交（包括未來可以享受到鐵路沿線的豐景園），甚至有些私樓200多萬成交（例如麗寶大廈及利寶大廈），低於年輕傢庭人均入息中位數字，夫妻可以共同去買樓而且也供得起的。有關樓盤屯門區有約864個，置業機會根本就已經重新開啟，大傢不應該隻以核心市場為標準去要求上車機會。