樓市新態/放寬首置按揭 降低上車門檻\祥益地產總裁 汪敦敬

　　圖：放寬首置按揭成數可協助年輕人上車。

　　香港特區政府財政司司長陳茂波近日重申暫時無意調整辣招，但表示會考慮為首次置業市民放寬按揭成數比例。陳司長未就有關概念作進一步解釋，假設首置按揭最高成數將由現時的九成增加為九成半，筆者是同意的，因為借高瞭成數不會顯著提高杠桿風險，加上二手按揭機制還有供款入息比率及壓力測試這兩個關口，大幅降低瞭銀行壞賬風險。從過去10年的經驗來看，縱使樓價下跌會導致負資產增加，但壞賬仍處於極低水平。

　　進一步放寬首置按揭成數屬於對癥下藥，此舉針對的是年輕人上車困難的實際情況。考慮到租金仍與供樓開支相差不遠，因此付得起租金的年輕人，多數也有條件實現置業。

　　特區政府提高首次置業的按揭成數反映出兩點問題：

　　一是特區政府不擔心現在所謂的“高息環境惡化”，而事實上自去年9月將物業按揭貸款利率的壓力測試要求由3厘減到2厘之後，其實也間接向市民展現出官方管理H按加息預期的信心，在息口封頂機制的配合之下，將市場風險降低在受控范圍內。

　　二是反映出特區政府對房屋政策的掌握是全面到位的，其最終目的其實就是令到年輕人可以買得起樓。整個房屋政策的制定目標在於分配社會財富及保證市民的安居樂業，而安居樂業的具體表現就是置業安居。

　　去年2月政府放寬按揭保險計劃，幫助二手轉流率增加，再加上收緊公屋的富戶政策令到公屋轉流率低的問題有望解決，再配合增加首次置業的按揭成數，上述舉措都在正確的方向。當然，筆者仍然有意見想補充，那就是應重啟2004年停辦瞭的“置業資助貸款計劃”。

　　籲重推置業資助貸款

　　筆者認為，按揭保險的成數提高隻是解決到部分問題，按揭成數的放松無法取代置業資助貸款。香港按揭證券有限公司是一間獨立機構，隻會站在自己利益的角度去審慎理財，不能夠做到“急市民所急”，而按揭保險公司往往較保守，效率亦不算出色。置業資助貸款計劃則可以幫助合乎資格者即時有一筆資金去做首期，兩者效率是無法比較的。

　　過去有段時間，筆者曾聽過一些官員說有瞭按揭保險就不用置業資助貸款，但經過瞭十多年之後來說，這種看法是錯的。筆者雖然同意放寬按揭成數是對年輕人置業有幫助，但作為一個專業的房屋政策評論員，必須要提出“置業資助貸款計劃”才是提升房屋政策效率的最佳方案。