樓市新態/H按上升對供樓影響有限\祥益地產總裁 汪敦敬

　　圖：香港銀行1個月同業拆息

　　近期金管局多番向市民解釋聯系匯率的機制，筆者認為十分有必要，免卻市民甚至評論員因市場變異產生疑惑。面對外界的片面認知，筆者近日與公司財經組討論過有關聯系匯率及息口的問題，尤其是近期H按（銀行同業拆息按揭）曾上升，我們有以下結論：

　　1）因存款量遠高於按揭量，P按（最優惠利率按揭）追加不可能太大幅度，否則銀行在P按借貸及存款一起同步加的機制下，銀行會容易虧本。

　　2）隻加H按息而沒有加最優惠利率對小市民影響不大，因為影響不到舊有的按揭，隻是心理上影響到新造按揭。因H按的封頂息往往和P按是相若的，所以若以上第一點沒有評估錯的話，加息的殺傷力仍然和過去傳統的加息相差很遠。

　　3）樓市目前有CAP（封頂）位3.5厘左右保護，但是HIBOR持續上升，雖然沒有傷到大多數供樓的小市民，但是對沒有CAP位保護或者CAP位定得較高的貸款類別，其借款人將面對很大分別。簡單地說，Commercial banking loan的借貸人會比較擔憂，這是當下新常態我們要留意的地方。

　　4）H按的息口上升還有一因素配合，就是政府還未根據聯系匯率的機制釋放未償還票據及債券。未來會否繼續不放？現在逾400億元左右的銀行結餘已經低過上次2020年的水平，未來始終有一日會釋放未償還票據及債券。到時市場反應會如何？這是值得深思的！

　　5）過去一年銀行增加瞭約2.7萬億元的定期存款，令到香港定期存款達到8萬億元以上，這是不尋常的情況。這些存款總有一日有一定程度會回流到市場，屆時需要關註市場反應。

　　以上隻是筆者作為市場人士的思考，屬於拋磚引玉，大傢應以金管局解釋為標準。