主樓佈陣/減息效應 明年樓價料升5%\佈少明

　　圖：在減息、撤辣，以及放寬按揭等利好因素下，本港樓市交投已出現明顯反彈。

　　年結將至，亦是一年一度為明年樓市“把脈”的時候。回顧2024年全年，今年特區政府在房策上“急轉彎”，多管齊下振樓市，包括全面撤辣、放寬物業按揭等，加上減息消息刺激，令一手及二手交投雙雙急升。今年迄今，一手成交量勢將接近1.6萬宗，二手住宅成交量估計亦接近4萬宗。

　　展望明年，樓市好淡因素並存，利好因素包括美國減息潮、中央政府繼續推出刺激經濟政策等。雖則隨著特朗普上任總統令中美關系添上陰霾，而且目前新盤庫存量高企影響樓市，但總括而言，利好因素仍多於利淡因素，有助明年樓市穩中向好。

　　首先，本港息口出現“加慢減快”的現象。日前美國聯儲局一如市場預期減息0.25厘，為9月以來三度減息，令人驚喜的是，香港銀行亦意外地跟隨美息回調，將最優惠利率下調0.125厘，進一步紓緩供樓人士的壓力。

　　本港息口“加慢減快”，原因之一是“存款升、貸款跌”的情況加劇。根據金管局數據，香港於2022年9月開始踏入加息周期，彼時港元存款與貸款數字有同步增加的趨勢；但其後本港開始出現“貸款跌、存款升”的背馳現象，直至今年9月本港重新踏入減息周期，港元存款與貸款的“背馳”情況加劇。今年首10個月，港元存款較2023年底進一步增加約2.9%至7.84萬億元；同期港元貸款額則減少約5.5%至6.07萬億元。在銀行資金充裕的背景下，相信本港銀行業有可能加速減息，利好本港樓市。

　　租金有望上漲6%

　　息口走勢以外，各地人才，包括來自內地高才專才不斷湧港，而且占香港樓市比重日益增加，相信對樓市租買市場提供額外支持力。資料顯示，按已知買傢姓名作分析，今年首11個月內地買傢（以買傢姓名的英文拼音鑒別）於香港樓市一二手住宅註冊量占比，由2023年的13.8%大幅增加9.4個百分點至23.2%的紀錄新高。

　　自2000年起陸續來港的“雙非”傢庭小孩，已漸漸踏入成人高峰期，至今年累計滿18歲或以上的“雙非”總數約3.4萬人，明年料將再增加約1.88萬人；代表明年將有近5.3萬名“雙非”年滿18歲。假設當中一成來港租樓或置業，已經有近5300個新增需求，相信對本港租務帶來正面支持，亦有望成為樓市置業的生力軍。

　　在眾多利好因素帶動下，預期2025年樓市成交將進一步上揚，當中一手成交將按年升逾一成至1.8萬宗水平；期內二手成交則估計錄得約4.2萬宗左右。至於樓價方面，明年樓價有望出現“反攻”，有力回升約5%，扭轉連跌3年的走勢；至於租金方面則料升約6%，跑贏樓價升幅。

　　（作者為美聯物業住宅部行政總裁）