樓市智庫/美有望維持低息政策 利好港樓\陳永傑

　　特朗普再度入主白宮，美國對華政策未來會有多大影響？對本港經濟以至樓市或存在諸多不明朗因素。

　　近日不少評論認為誰入主白宮，對改善中美關系不會有太大作用，對香港而言分別不大。特朗普上臺對中國影響最大的就是關稅及科技限制，盡管市場憂慮中美貿易戰即將重燃，但特朗普一直主張低利率政策，他任內曾多次呼籲聯儲局減息，以支持經濟及股市。

　　翻查紀錄，特朗普在任期間，即2017年1月至2021年1月，美國聯邦基金利率曾近乎零息（0%至2.5%），通脹亦較穩定，介乎1.4%至2.5%。拜登上場後，在疫情及俄烏沖突阻礙供應鏈下，導致貨物供應不足，把美國通脹推高至逾9%創下40年新高，逼使聯儲局加息壓抑通脹。美國自2022年3月啟動加息周期，14個月內10次加息，將利率從接近0%提高到5%至5.25%。

　　隨著通脹受控，美國開啟減息周期，聯儲局上周宣佈再減息0.25厘，本港亦跟隨減息0.25厘。筆者認為，特朗普會繼續維持低息政策，將帶動資金流向其他市場，有利本港樓市。

　　回顧特朗普上一個任期，雖然挑起中美貿易摩擦，但受惠超低息環境，本港樓價於他在任期間價量齊升。中原城市領先指數由146.8點升至175.04點，升幅近兩成；期間本港樓市交投暢旺，一、二手市場錄得24.9萬宗買賣登記，與前任美國總統奧巴馬在任期間錄得19.3萬宗比較，多近三成。

　　租金升勢強勁 回報率3.4厘

　　至於拜登自2021年1月上任至今，本港樓市受到美國加息影響而大幅回落，至今累跌逾兩成，成交量跌至不足18萬宗，今年第三季度本港負資產數量增加至逾4萬宗，創2003年沙士後新高；上月施政報告推出多項利好樓市政策，中央政府的“組合拳”發出積極信號，即時提振市場信心。踏入第四季，本港樓市氣氛好轉，樓價止跌回穩。

　　此外，近年租金升勢強勁，租金回報率與美國債息的差距收窄至1厘，預示樓價重拾上升動力。目前中原城市租金回報率升至3.4厘，美國10年期債息4.4厘。當回報率高於債息，代表供平過租來臨。

　　（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）