樓語縱橫/按息下調 港買樓收租具吸引力\楊永健

　　樓市已踏入減息周期，美國聯儲局上周宣佈再減息0.25厘，為今年第二次。匯豐及中銀隨即調低港元最優惠利率（P），息率由5.625厘減至5.375厘，減息0.25厘，連同9月下旬已累計減息半厘，以每100萬元貸款額計，年期30年，減息0.25厘後，每月供款開支減少約140元，入息要求減少約280元。供樓負擔減輕，對一眾業主來說自然是喜訊。

　　供樓負擔減低，對買樓收租的投資者來說同樣是一大喜訊。正如早前所言，過去一段長時間，樓市一直出現租金升、樓價跌的“怪現象”，租金升樓價跌租金回報自然增加，買樓收租回報亦變得吸引，而事實上按現時利率水平計算，租金回報率已幾乎等同於、甚或是比起新造按揭利率還要高。

　　按差餉物業估價處最新的數據，以A類的細單位作計算，即實用面積為40平米（約430方呎）以下的單位，最新8、9月的平均回報率已升至3.7厘的水平，亦是自2022年起租金回報率一直增加，由2.4厘大幅增加至現時的3.7厘，升幅相當顯著。而剛好在減息後，最新實質按揭利率亦已調低至3.625厘的水平。換言之，回報率比起借貸利率還要高，借錢作買樓收租變得更加吸引。

　　加之上月施政報告，金管局已進一步放寬按揭限制，出租的物業按揭亦可以借足七成。放寬按揭成數後，按揭成數上限一率調整至七成，供款占入息比率上限一律調整為五成，而過去收租物業最高按揭成數隻為六成，若本身已有其他物業按揭，供款占入息比率上限為四成，同時租金亦可計算成收入一部分，買樓收租變得更輕松，收租回報率更吸引。減息後供樓負擔亦更見輕松，肯定會吸引更多投資者入市買樓收租。

　　減息空間或會收窄

　　總括而言，減息周期隻是剛剛開始，下月美聯儲將再度進行議息會議，再度減息的機會亦相當高。至於下年的宏觀環境當然存在著一定不明朗因素，特朗普再度上臺，貿易戰再度爆發，美國通脹自然可能會重新升溫，或許會令減息空間收窄，但整體而言低息環境仍會維持一段時間，加上高租金的環境持續下，買樓收租仍然吸引，相信至少短期內租金回報仍會高於實質按揭利率，會持續吸引投資者借錢買樓收租。

　　（作者為世紀21．Q動力總經理）