樓市新態/強積金供樓可能性再探討\汪敦敬

　　筆者雖然隻是一個小投資者，但從事地產及股票投資已數十年。最近，筆者有份提議獲得廣泛討論，即“將強積金的供款當作買樓首期”。我覺得應該以純粹投資角度去評論這一提案。

　　什麼是強積金？筆者的理解是一個強制性的儲蓄和投資計劃。大傢要清楚這不是一個“贏硬”的方案，因為沒有人會為蝕本做擔保和包底的，但很多人拒絕“用強積金做首期”的建議，往往都說這樣做是增加瞭有關養老的風險。這種看法是絕對錯誤的，筆者再次強調，強積金絕對是一個有贏有輸的強制性儲蓄及投資計劃。特區政府要求市民參與強積金，是因為有計劃的投資／儲蓄方案是相對有保障性的。大傢更加要認清楚的是，強積金的錢是屬於供強積金的市民。

　　房地產和股票都是投資，同樣有風險，也同樣有機會。兩者隻是不同的投資選擇。認為買樓少瞭投資保障是一個錯誤，因為風險是由市場決定。增加強積金的配套，是增加瞭機會和保障的，同時持有地產與股票更是較為理想的投資組合，因為消費者可以享受到不同產品的特性。筆者認為，特區政府推出一個強制性儲蓄計劃之餘，不應隻讓保險“壟斷”市場。所謂“壟斷”是令消費者沒有選擇權的意思。

　　沒有跡象顯示股票比房地產一定安全。根據歷史紀錄，應該是房地產相對股票較戰績彪炳一點。更加重要的是，很多買傢想用強積金支付買樓首期，而不少地方（包括內地與澳門）已經容許提取有關資金去做首期，不讓人這樣做是削減瞭市民的權利。

　　有助長期租客買樓

　　當然，投資不同項目都有其特性，就算我們用強積金去投資，亦要明白房地產的特性，房地產的特性和其他投資項目一樣有下跌的時候，但“認為房地產會不斷下跌”這是數十年間歇性不斷出現的超級錯誤，真正的樓市是有升有跌的，官方要這樣定性才可以得到合理的設計。

　　如果買房地產的缺點就是下跌的時間周期較長，但股票同樣有相似的問題。如果有足夠時間去投資房地產，例如10年，其實就足以確保其退休時候價格的升值。有一批人是特別適合用強積金去買房地產的，例如要交租給業主的長期租客，如果買瞭樓就可以自己供樓，在這十幾年裡面亦不需要擔心租金升值，到瞭退休時已供滿樓更加不需要再負擔租金。針對這類人來說，筆者看不到有什麼特別風險。

（作者為祥益地產總裁）