談樓說按/多角度比較供樓租樓（上）\王美鳳

　　圖：本港進入減息周期，住宅“供平過租”的情況有增加趨勢。

　　隨著本港進入減息周期，漸多人註意到物業市場“供平過租”的情況趨增。“供平過租”、“租平過供”泛指用傢在選擇置業供樓或租樓決定之比較，“供平過租”照字面意思指供樓金額平過租金，根據過往紀錄，較普遍和持續性出現“供平過租”的時段均在減息期出現。

　　以樓價600萬元作為例子，引用現時減息後市場主要按息3.875%、平均按揭成數六成、30年還款期及平均租金回報率3.5%計算，月供16929元對比月租17500元，即每月租金高於按揭供款，反映市場上“供平過租”的個案在本港啟動減息後增加。主因是近年樓價下跌、租金呈反向上升，去年至今樓價累跌逾15%，租金卻上升15%，促使在減息初期，按息未至於明顯下跌便開始出現“供平過租”。

　　然而，上述乃計算上的參考數字，影響因素主要包括樓價與租金走勢、按息水平及走勢、選擇的按揭成數及還款期等。心水清的人會明白，供樓金額是隨著業主付多少首期、選用之按揭成數及還款期而出現多與少之變化，例如若不是以市場平均六成按揭計算，而是以用傢選用九成按保計算，貸款額增大，供樓金額亦增加，對比租金亦不會出現上述“供平過租”的效果瞭。

　　供平過租視乎按揭成數

　　又試試以上述例子但改以現時一般銀行樓按上限七成按揭計算，月供增至19750元，高於月租17500元。

　　然而，所謂“供平過租”或“租平過供”隻是按一個假設基準去計算作對比，隻是以一個簡單的平面角度作比較，但供樓與租樓從來不應隻簡單比較每月供款和租金，而是需作全盤考慮，包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短線換樓計劃，以及流動資金與資產價值等。下期再續。

（作者為中原按揭董事總經理）