樓市新態/納米單位動工量占半 供應勢增\汪敦敬

　　近期香港特區政府賣地並不算理想，因此很多人都關心“造地”，以及造地之後應如何管理土地供應。筆者在這裡分享一下個人的看法：

　　筆者當然同意現在因為消費情緒低迷，如果市場回復正常運作，實際上還未算是有足夠的住宅供應。筆者也同意平衡供求的重要性，甚至供應要遊刃有餘，例如可儲備更多的“熟地”作應變之用。政府要有主導權完全正確，但一定不可以供過於求。筆者認為，市民都會同意造地，大傢討論重點應該是：“如何管理資源，做到不過分供應。”

　　一個基本的邏輯就是填海的土地成本，不可能低過原本在曬太陽的土地。當然樓價高的時候地皮有價，填海建築費的確有機會低過高價地皮，但當樓價下跌之後，填海造地本來是可以用來平衡土地價格的上策，可能就變成下策。

　　因時制宜，填海可以發揮博弈功能。地價成本高，就會衍生更高的樓價，而以千億計的工程一定引起更高的通脹，填海造地其實是雙刃劍，一定要好好運用。政府是造地者，但不是造物主，應該要謙卑面對市場，做合適的準備，做太多、太少、太早或太遲都不適合。

　　適時推穩樓市措施

　　此外，筆者同意政府繼續出甜招救市，樓市下跌兩成左右可以視為正常調節，但若超過安全界線，就會影響經濟結構，制造出民生風險。一層自住樓宇是市民努力多年的成果，亦是安居樂業安享晚年之根據，更加是社會的資本，政府有保護的責任。至於“近年香港劃瞭不少鐵路和公路線，將來的需求有這麼多嗎？”基建計劃的偉大是為將來社會需要做準備，準備必須因時制宜、但要明白市場需要多少不是完全由政府設計和決定，許多時是由市場決定。政府隻是應付市場的角色，也是管理上的問題。

　　最後想補充的是：香港樓市已經被多種外圍因素影響多年，在應對策略下難免有所扭曲，市場已出現瞭“不同板塊需求各不同”的問題，例如根據屋宇署樓面面積200呎或以下（不包括廚廁）的單位動工量比例由2013年的5%增加至2023年的逾5成，而樓面面積401呎至600呎單位的動工量比例由2013年的24%下降至2023年的2%，納米單位供應趨勢增加，而較大面積的單位供應大減！所以政府做好管理和分配市場上的供應十分重要。相信以本屆政府的開明作風，能應付得更好。

　　（作者為祥益地產總裁）