主樓佈陣/人才新政推升住宅租賃需求\佈少明

　　新一份施政報告最受市場關註的，自然是涉及金融及樓市相關的政策。當中，投資住宅物業按揭成數上限由原先六成升至七成；至於“供款與入息比率”上限劃一為五成；同時亦取消按揭申請人如有就其他按揭物業作出借貸或擔保，需調低所適用的按揭成數上限及“供款與入息比率”上限10個百分點的要求。

　　個人認為，此舉絕對有助於刺激投資者買樓收租，以及租客“租轉買”的步伐，尤其是，現時樓價已較高峰期大幅回調約兩成多，配合一系列利好政策：減息周期啟動；租金持續攀升令租金回報率轉為吸引；多個屋苑“供平過租”情況已經重臨；內地推出措施提振經濟，均令樓市氣氛好轉。

　　受到關註的新政策還包括，政府致力優化“新資本投資者入境計劃”，容許投資成交價須為5000萬或以上的住宅物業外，特區政府大加著墨的各種“搶人才”政策，例如更新“人才清單”、擴大“高端人才通行證計劃”大學名單，以及高才留港工作時間年期“5變4”等，均有助增加專才來港誘因，長遠勢刺激本港樓市租買需求。

　　今次施政報告的新“人才”政策，對一眾有意來港人士有著不少吸引力。根據美聯移民顧問提供的數據，在上述新措施宣佈後數小時，即時收到近10宗有關“專才入境”及“投資移民”相關的查詢，可見政策的關註度不低。事實上，近年內地生來港讀書人數攀升，惟宿舍數量未有配合增加。在“僧多粥少”的配合下，租賃需求強勁將帶動租金持續向上。

　　鄰近大學屋苑最受益

　　據美聯“租金走勢圖”，9月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.92元，按月升約0.1%，連升七個月，創五年新高，今年首九個月租金已升近5.9%，與歷史高位僅低約1.1%，相信今年內破頂在望。

　　既然今次施政報告對投資者買樓收租相當友好，究竟應該買哪個地區的物業呢？其實我們可以從上文找出答案，就是一眾“專才”或“投資移民”們鐘愛的地區，例如樓齡較新及鄰近大學的屋苑及社區，相信回報可望更穩定及吸引。

　　資料顯示，現時不少屋苑租金回報率已超過4厘，部分位於港島西、紅磡、沙田區等留學生熱門租住地區，如堅尼地城嘉輝花園租金回報率錄近4.9厘；大圍金獅花園錄逾4.7厘、大埔中心錄逾4.6厘；紅磡海濱南岸亦逾4厘等。在特區政府“搶人才”計劃大行其道之下，未來此類物業潛力看高一線，而且收租亦有所保障，相信是一眾投資者“必爭之地”。

　　（作者為美聯物業住宅部行政總裁）