樓市新態/期待推出利好政策 提振本港樓市\祥益地產總裁 汪敦敬

　　愈來愈多人同意“提振經濟先要提振樓市”。筆者很早就指出，“地產價格必須回升才能消除政府財政赤字”。面對外圍通脹，建築成本隻會繼續上漲。如果樓價不回升到合理水平，除非調低地價，否則政府不容易賣出土地。

　　問題的重點是，政府如何判斷什麼是合理的樓價水平？如果你問民粹主義者的話，他們會回答就算樓價跌多一半也仍然太高。如果問建築業朋友，他們會答樓價低過“建築成本＋人力成本＋地價”，其實就是到瞭低於適當水平的階段，換言之現在就是。如果問市場人士，他們會答當上車人士可以憑自己的收入應付到樓價（包括入息要求）和合理時間儲到首期，那麼樓價早已到瞭合理水平。

　　政府判斷合理水平是十分重要的，因為價格到瞭合理水平就要想辦法重整樓市再向前發展，令到市場效益更高，上車人士可負擔起風險的情形之下令更多買傢入市。樓市停留在不合理水平其實是對社會的一種傷害，所以要重新令市場活躍起來。政府刺激樓市不應該猶豫，因為維持僵局，社會要付出的代價是沉沒成本（Sunk Cost，指已經付出且不可收回的成本），並不會在日後樓市好轉後得到恢復。

　　地產仍是經濟支柱

　　住宅價格始終要重回到建築成本，才能令香港特區政府的財政回復收益。有人說香港不可以過分依賴地產，但也不可以因為這個“理想”而否定今天地產仍然是香港經濟的重要支柱。

　　未來成功發展新產業須具備兩大條件：一是先拔頭籌，在其他人未做的時候已經做瞭；二是用舊優勢去培養新優勢，不是荒廢舊優勢重新做新優勢。