主樓佈陣/減息超預期 樓價有望回穩\美聯物業住宅部行政總裁 佈少明

　　圖：減息周期來臨，加上影響樓市的多項指數見好轉，現時樓價對用傢及投資者有相當的吸引力。

　　美國聯儲局公佈最新議息結果，大幅減息0.5厘，這是美國自2020年3月以來首次減息，減息幅度不但較預期高，而且今年還有進一步減息的可能。更重要的是，本港大型銀行今次亦超乎預期減息0.25厘，隨著減息周期啟動，相信有望帶動資金流入其他投資板塊。

　　現時本港樓價已經較高峰期跌近三成，加上租金升幅凌厲，對自用及投資極具吸引力，磚頭價值有望重新抬頭。雖然與3年前相比，本港按揭息率明顯上升，但隨著樓價高位回落，加上期內傢庭收入上升，令到買傢入市能力反而提升。

　　以一個約850萬元的單位為例，2021年8月樓價高位、供款30年及七成按揭計算，當時“經絡按揭息率指數”（MMI）僅1.58厘，即每月供款約20764元；現時樓價已由高位下跌約28%，即該單位樓價跌至約612萬元，假設同樣以供款30年及七成按揭計算，今次本港按揭息率下調0.25厘，預計MMI由今年8月4.14厘減至3.89厘，上述個案的每月供款調低至20182元。由於居於私宅的傢庭月入中位數由3年前約3.76萬元上升至最新4.1萬元，令供樓負擔比率由55.2%下調至約49.2%。可見息口下調0.25厘，加上收入增加、供樓負擔減，置業更容易。

　　與此同時，最新7月份本港定期存款高達9.97萬億元，創出紀錄新高。隨著美國踏入減息周期，本港息率料將會進一步下調，定期利息亦續減，將驅使資金流出。保守估計隻要當中1%流入樓市，已可帶來997億元成交額，以今年首8個月平均每個住宅單位（包括一手及二手）820萬元計算，等同於約1.2萬個單位的需求，預計減息將刺激樓市成交，樓價或有望喘定回穩。

　　再者，近年租金持續攀升，美聯“租金走勢圖”最新8月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.88元，連升6個月，並創近5年新高。隨著本港按息回落，市民入市置業的意欲亦會提高，將促使“轉租為買”個案增加；同時，近年租金升、樓價跌，帶動租金回報率向上。相信隨著本港按息回落，而上升不少的租金回報率亦會吸引部分投資者加快入市步伐，有助成交量上升。

　　新盤加快應市 成交轉旺

　　筆者認為，不少新盤會趁利好消息下接連登場，料第四季一手成交量有望達至4700宗，較本季估計約2600宗大升約八成；二手方面，在新盤搶攻之下，表現未及一手，估計第四季二手住宅成交量約9500宗，較本季估計約9000宗上升逾5%；至於樓價方面，料本港樓價未會即時急彈，惟樓價或有望喘定回穩。

　　美國息口終於回落，影響本港樓市的多項指數亦見好轉，現時樓價已對投資者具相當的吸引力，因此筆者建議特區政府將住宅物業納入投資移民的適用范圍，以吸引更多內地及海外的資金、人才及傢族到港發展，進一步推動本港的經濟增長，並且對住宅成交帶來正面支持。