樓市智庫/放寬按保物業出租 緩樓市壓力\中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑

　　圖：金管局今次破例容許按保物業出租，令有需要業主可把自住物業暫時出租。

　　相隔不足半年時間，特區政府再為樓市減辣，破例容許“生仔、失業”業主可將按保物業合法化出租，毋須再“偷雞”將單位出租。究竟幾多業主受益，從按證公司統計數字顯示，單計自2019年特區政府放寬按保至今，新取用按揭保險計劃貸款宗數多達8.4萬宗。

　　由金管局全資擁有的按證公司，本月初突宣佈調整按保政策，由今年8月8日起，考慮批準合資格業主將自住的物業出租，以協助他們應付因個人或傢庭處境轉變帶來的特別需要。坊間有意見認為，金管局今次破例容許按保物業出租，屬特區政府今年2月底宣佈全面撤辣後，相隔不足半年再出招，甚至有“撤辣變加甜”的說法，令有需要業主可把自住物業暫時出租，尤其急需資金周轉的業主。

　　翻查按證公司統計數字，2021年樓市高峰期，最多人借高成數按揭入市，全年新取用按揭保險計劃貸款宗數多達23954宗及1330億元，創下歷史新高。自2019年10月特區政府放寬按揭保險至今，相關貸款宗數增至8.4萬宗，占同期一、二手私樓成交近四成，涉及借貸金額逾4600億元。假設有1%業主因為生仔或失業等原因放租，市場租盤就多840個。但隨著樓市下跌，不少上車客轉租，今年上半年新取用按保僅5541宗，隻及2021年同期1.11萬宗的一半。

　　避免斷供情況惡化

　　筆者認為，樓價自高位回落逾兩成，大量承造高成數按揭的業主淪為負資產，金管局容許按保物業出租，令業主毋須急於蝕讓賣樓套現，在目前高息環境下，有助紓緩業主壓力，以及穩定樓市。總好過按保業主一旦斷供，銀主盤惡化，對經濟及樓市造成更大層面沖擊。此外，政府積極搶人才，租盤極渴市，近年出生率又低，屬多贏局面。

　　按證公司亦隨即更新“申請豁免自住要求”的細節，以問答形式解答市民一般常見問題。例如太太有身孕，業主可把自住的按保物業出租，另行承租一個合適的單位居住；而針對近年買入樓花人士，由於樓花業主在收樓前是未能於按保物業內入住，因此收樓前的供款期數是不能用作計算居住時間的要求。條款亦列明，除瞭將有新生嬰兒、領養兒童或失業的業主外，其他有特別需要的申請人須於其按保物業居住滿12個月。