談樓說按/善用按揭存款掛鉤戶口 有助慳息（上）\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

　　本港加息周期由2022年開始，今年基於美國延後減息而令本港息率大致橫行，雖然對上這次本港加息周期步伐相當溫和，加幅大為落後於美息，但由於市場按息已有十多年處於超低水平，令現時4厘多之按息已被稱為“高水平”。減息步伐未開展，息率未降的情況下，按揭供款人士可善用按揭存款掛鉤戶口（mortgage-link account）自制減息效果。

　　存款息看齊實際按息

　　現時不少銀行按揭計劃仍有提供按揭存款掛鉤優惠，一般做法是向按揭客戶提供一個高存息往來戶口，存息與按息一致；換句話說，現時實際按息主要為4.125%，存息亦是4.125%，用傢將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可以賺取高存息收入，以抵銷按揭利息支出，等同降低淨按息，若運用這類戶口得宜，可有很好的對沖加息的效果。

　　上述這類戶口的存款上限一般高達尚馀按揭額的一半即50%，即是說，例如若有投資或生意往來的大額資金停泊在高存息戶口，該月以存息收入抵銷按息支出後的淨按息可降低多達50%，可見善用按揭存款掛鉤戶口可達至很大的慳息作用。

　　當然，一般供樓人士未必有需要停泊大額資金，以目前平均按揭額約500萬元為例，按息4.125%（為方便計算以息率不變作參考）、30年還款期，假設供樓業主於提取按揭當日將備用資金30萬元存入高存息戶口，並於每月持續存入5000元儲蓄，全期以存息收入抵銷按息後，淨利息支出可減少達31%，省去金額約達104萬元，實際按息等同由4.125%降至約2.74%。以上例子以相同存款金額可賺取現時一般活期儲蓄利息作比較，當然，息率有上落波動性，有關例子僅供參考。

　　而對於上述高存息的存款額上限，亦需要留意按揭餘額會隨著按月償還本金之後而逐步減少，故此，不要誤以為按揭餘額一直維持在原本按揭金額不變。