主樓佈陣/購買力不斷釋放 港二手樓市料轉旺\美聯物業住宅部行政總裁　佈少明

　　自從本港樓價由年前高位回落約兩成多後，近期交投陷入持續整固的局面。“美聯樓價指數”最新報132.64點，按周跌0.5%，連跌四個星期，本年迄今樓價跌幅擴大至近3.6%的近八年新低。“美聯信心指數”最新報53.1點，按周跌1.5%，連跌七個星期。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，新盤持續以低價推售，一手搶占市場購買力，二手交投亦見放慢，急於求售的業主減價吸客。

　　減價盤增加，信心指數下跌。有市場人士擔心，本港經濟表現未如理想，加上最近本港股市氣氛延續弱勢，二手樓市交投或出現反彈後的新跌浪。當然，筆者對此並不認同，原因是中央及特區政府已推出不少刺激經濟的措施，發揮效力需時，但是整體樓市交投已經活躍起來。

　　惟購買力傾向新盤。綜觀近月銷情亮麗或入票反應熱烈的新盤，均是以“求量價”開盤的項目，當中不少是以中價或中細價作主打的“上車盤”，信手拈來其中一個矚目的屯門項目黃金海灣．意嵐，執筆之時市場消息指已收逾7600多票，以周六首推188夥計，超額接近40倍，明顯可見市場剛需依舊相當強勁，樓市買傢從未消失，隻是“擇善而買”。

　　利率回落為樓市復蘇之時

　　二手的成交雖然未回到3月份“撤辣”後的高峰，已進入整固的階段，但是綜觀上半年，二手成交仍然是較去年下半年為佳，當中細價樓表現尤其理想。資料顯示，今年二季度500萬元或以下二手住宅註冊量錄7123宗，較首季3975宗大幅急升約79.2%，並創近八年的新高，充分反映買傢入市意欲依然保持積極。

　　新盤熱賣，自然令二手成交受壓，但近期利好接連出現。首先樓價未止跌，業主為對抗新盤低開價策略，叫價亦回軟。同時租金持續上升，暑假期間租盤極度渴市，令“轉租為買”變得更吸引。復加上美國聯儲局9月減息可能性增加，以及日前沙田小瀝源中小型住宅地由新地（00016）以6.19億元奪得，相信對未來賣地及地產後市信心有一定支持作用。因此，不少準買傢都希望搶在減息之前入市，故紛紛於指標屋苑尋寶，近日二手樓量明顯上升。

　　總括而言，目前中細單位的需求強勁，新盤熱賣更令樓市保持活力，長遠可帶動整體住宅物業成交，樓市有望維持健康。但假如要樓市進一步反彈，相信“息口”是左右未來樓市的最重要因素。利率回落之日，亦是市場再向上“進擊”之時。