房貸首付比進入“15%時代” 多個省份房地產新政落地

繼上一輪各地密集放松住房限購政策後，新一輪住房信貸政策正在加緊出臺。

　　5月17日，央行定調下一步的住房金融政策走向後，房地產新政落地城市一步步擴圍。中新財經結合機構數據梳理發現，截至目前已有超20個省份明確取消房貸利率下限並降低首付比例下限。各地按照“因城施策”原則支持合理住房需求，也呈現出不同的政策特點。

　　一線城市加入調整行列

　　廣州新政力度最大

　　一線城市的政策走向總是尤其受到關註，這次上海擔任瞭“先行者”的角色。5月27日，上海發佈房地產新政，在限購、限貸、二手房交易等方面全面展開積極調整;28日，廣州、深圳相繼出臺新政，明確調整優化住房限購、信貸等政策。

　　雖同為一線城市，但梳理後可看出，三地的政策調整體現瞭分對象、分區域優化的原則，而非簡單的“一刀切”。

　　率先出手的上海將首套房商貸首付降為20%、二套降為35%，臨港新片區及嘉定等六區二套房最低首付比30%;首套房商貸利率降為3.5%、二套降為3.9%，臨港新片區及嘉定等六區二套房商貸利率3.7%。

　　與之類似的，深圳將首付比調整為首套房20%、二套房30%，房貸利率也自29日起調整為首套房3.5%、二套房3.9%，顯著降低購房按揭成本。

　　廣州的購房首付比則調整為首套房15%、二套房25%，並成為當前一線城市中唯一取消房貸利率下限的城市。5月28日，廣州主要銀行就房貸利率達成共識，首套房利率3.4%，二套房利率3.8%。

　　此外，廣州本次還創新性地為“三套房”的貸款政策開瞭口子。在非限購區域內，對於擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的居民傢庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。

　　“這是熱點城市首次放開二套及以上住房貸款。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，同時將主動權給到銀行去判斷，銀行會基於市場分析制定差異化的首付和利率政策，以確保自身的資產安全。

　　梳理可見，調整後上海、深圳的首付比和房貸利率幾乎位於同一個梯隊，廣州則下調力度更大，更接近於其他熱點二線城市的水平。

　　同時，目前全國一線城市中，除瞭北京城六區首套房貸利率維持在4.05%之外，其餘地區和城市的首套房貸利率全部進入“3字頭”，中指研究院數據顯示，當前已有城市部分銀行執行首套房貸利率3.1%左右，已降至歷史最低。

　　多地取消房貸利率下限

　　“15%+25%”成首付比標配

　　對於其他二線城市來說，將房貸水平直接降至央行提出的政策底線，則幾乎成為標配。即首套房貸最低首付款比例調整為不低於15%，二套房最低首付款比例調整為不低於25%，並取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

　　例如，二線城市中罕見的尚未完全取消限購的城市天津，亦在5月29日將信貸政策調整至上述水準。業內分析也指出，當前個人住房貸款首付款比例已為史上最低。

　　值得註意的是，這些進行調整的城市中，此前已有不少取消瞭首套房貸利率下限。因此本輪調整中著重於進一步取消瞭二套房貸利率下限，以及降低首付比例。

　　“近期各地政策的步調非常一致，充分落實‘517’降首付降利率的政策導向，充分體現房貸政策雙降是近期各地‘一城一策’的重要特點。”易居研究院研究總監嚴躍進認為，各地政策的思路和邏輯非常清晰，近期普遍會出臺首付比例調至15%、房貸利率自由定價、三套房給予最優信貸支持等政策，全國購房首付比例普遍進入“15%時代”。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青預測，年內房貸利率下調幅度可能超過50個基點。這也意味著，越來越多城市的首套房貸利率將向3%逼近。未來房貸利率下調的大門已經打開，下調幅度將決定房地產行業何時實現企穩回暖。

　　在這樣的情況下，市場有對增量房貸利率和存量房貸利率存在較大差異的擔憂出現。嚴躍進認為，短期看兩個內容關聯度小，但是確實會引起一些存量貸款方面的糾紛問題。建議從金融風險防范化解的角度，對存量房貸利率的下調納入到後續的研究范疇之中。

　　此外，李宇嘉認為，後續部署可以著眼於稅費政策，比如降低或減免契稅、個稅和增值稅，以加速庫存去化、穩定價格預期。