人行：公積金貸款利率降25厘 取消商貸利率下限 專傢：樓市基本面預期料趨暖

　　內地房地產金融政策持續放松。人民銀行周五宣佈，取消全國層面首套房、二套房商業性個人房貸利率政策下限，且從本月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。同日，人行、國傢金融監督管理總局發佈通知，首套和二套房商業性個人房貸最低首付款比例分別調整為不低於15%和25%，較此前下降5個百分點。分析稱，房地產金融端三項政策的發佈，釋放瞭積極的“穩樓市”信號，通過調降購房門檻、降低購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求，預計房地產市場基本面預期有望趨於好轉。

2024年4月一線城市房價走勢 / 記者 倪巍晨 制圖

　　廣開首席產業研究院資深研究員馬泓表示，上一次住房公積金貸款利率下調要追溯到2022年10月，而全國性住房首付比例的下調要追溯到2016年2月。當前市況下，監管層以政策“組合拳”方式推出房地產金融政策，釋放瞭積極的“穩樓市”信號，新政有助於降低購房門檻和購房成本，更好滿足剛性與改善性住房需求。

　　購房者還款負擔減輕

　　按公積金新政，5年以下(含5年)和5年以上首套房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，二套房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%。以首套房為例，居民若選擇100萬元(人民幣，下同)公積金貸款額度，用30年期“等額本息”方式還款估算，新政後月供可減少135元，30年累計月供減少約4.86萬元。

　　盤古智庫高級研究員江瀚分析，公積金新政直接減輕瞭貸款者負擔，可鼓勵更多購房者使用公積金貸款。取消全國層面首套房、二套房商業性個人房貸利率政策下限，預示各地商業銀行在設定個人房貸利率時，可依據當地樓市實際狀況和所在地政府樓市調控要求，自主確定房貸利率，此舉有益於各地的“因城施策”，更好滿足居民住房需求。他續稱，首套和二套房貸款最低首付比例的調整，降低瞭購房者的首付壓力，可起到釋放購房需求的作用。

　　國金證券首席經濟學傢趙偉提醒，中央政治局委員、國務院副總理何立峰周五在“全國切實做好‘保交房’工作視頻會議”上要求，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作，加之房地產金融領域三項政策的發佈，樓市利好政策正加速落地，市場基本面預期有望趨於好轉。

　　上月70城房價續調整

　　國傢統計局數據顯示，4月70個大中城市中，有64城房價環比下跌，僅6城的新房價格環比上漲，數量較上月減少5城，環比平均漲幅收窄0.09個百分點至0.17%。當月，70城新房平均環比下降0.58%，跌幅較前值擴大0.25個百分點。國傢統計局城市司首席統計師王中華介紹，上月各線城市商品住宅價格環比、同比降幅均有所擴大。

　　數據顯示，4月一線城市新房價格環比下降0.6%，降幅較前值擴大0.5個百分點;二、三線城市新房價格環比分別下降0.5%、0.6%，降幅均較前值擴大0.2個百分點。同比看，一線城市新房價格下降2.5%，降幅較前值擴大1個百分點;二、三線城市新房價格分別下降2.9%、4.2%，各較前值擴大0.9和0.8個百分點。

　　二手房價格方面，4月一線城市二手房價格環比下降1.1%，降幅較前值擴大0.4個百分點;二、三線城市二手房價格環比均下降0.9%，降幅均較前值擴大0.4個百分點。同比看，一線城市二手房價格下降8.5%，降幅較前值擴大1.2個百分點;二、三線城市二手房價格分別下降6.8%、6.6%，降幅均較前值擴大0.9個百分點。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦表示，4月內地樓市成交數據回落，盡管當月末以來各地紛紛出臺穩樓市政策措施，但政策效應尚未傳導至指數端。一線城市中，僅上海新房價格環比上漲，主要得益於部分高端稀缺項目的快速去化。

　　諸葛找房數據研究中心團隊觀察到，4月上海新房價格以環比0.3%的漲幅領跑70城，近期該市高端住宅項目銷售的持續火爆，是支撐房價環比上揚的重要因素。當月，太原、遵義、西安、平頂山等地新房價格環比延續升勢，短期上漲動力相對穩定，成都、三亞、杭州等地新房價格環比雖略有回調，但同比仍呈現升勢，顯示除一定的價格韌性。

　　各地政策優化陸續有來

　　此次政策“組合拳”的發佈並不突兀。馬泓說，截至今年4月末，全國商品房銷售面積累計同比下降20.2%，房地產投資累計同比下降9.8%，商品房住宅庫銷比5.3。從上述數據看，內地房地產銷售、投資增速等數據持續回落，商品房庫存也處在歷史相對高位，預示市場仍面臨較大下行壓力，這無疑將對宏觀經濟形成較明顯的拖累。他預計，隨著三項房地產金融政策的發佈，各地商業銀行將快速跟進政策，“新政將對全國商品房去化帶來積極推動，並助力商品房市場向供求平衡的方向加速運行，推動房地產市場的平穩健康發展”。

　　江瀚相信，一系列新政將對房地產市場帶來積極影響。對樓市而言，新政有助於釋放購房需求，促進房地產市場的活躍和穩定發展;對購房者而言，政策降低瞭購房門檻和成本，減輕瞭購房者的經濟壓力。

　　記者留意到，近期各地開啟新一輪樓市政策優化，截至本月16日，全國約有50城對限購政策進行松綁，近50城明確支持“以舊換新”，杭州、佛山等部分二線城市近期也開始探索“買房可落戶”的政策方向。市場人士相信，各地房地產利好政策將陸續有來。

　　諸葛找房數據研究團隊強調，近期中央、地方頻繁出臺房地產利好政策，按歷史經驗，中央層面政策對市場信心的提升力度大於地方政策，考慮到本輪政策旨在促進部分剛需和首次改善需求的入市，短期內地房地產市場有望加速改善。