圖:四億城鎮居民的“換房”需求一旦得到激活,無疑將持續很多年,屆時房地產市場將獲得強勁而持久的發展動力。
以人均住房面積衡量,中國房地產市場已處於相對飽和狀態。信和集團首席經濟學傢、中國首席經濟學傢論壇理事廖群向《大公報》表示,房地產市場與諸多傳統產業類似,供應數量上已趨飽和,甚至是過剩,但從質量上看仍有發展空間。
廖群相信,目前內地房地產市場“住房標準”與現代化標準仍存一定差距,從質量提升角度看,城鎮居民住房中有很大一部分存在巨大的標準升級空間。此外,中國有約4億人的“換房”需求正待激活,該需求一旦得到滿足,既可促進房地產市場加快企穩,也能更好推動中國經濟加速增長。\大公報記者 倪巍晨上海報道
第七次全國人口普查的數據顯示,2020年中國城鎮居民人均住房面積(建築面積,下同)約38.6平方米;住房套戶比為1.06,其中,城市和鎮的住房套戶比分別約0.99、1.18,已接近發達國傢水平。
廖群認為,按人均住房面積推算,中國房地產市場處於相對飽和狀態,但從提升質量角度看,居民住房領域還有巨大的標準升級空間。他續稱,房地產領域的標準升級,需要置換至具有現代化標準的新房屋,即所謂的“換房”,“就像此前棚戶區改造,以及即將展開的新一輪‘城中村’改造一樣,大多數都是拆遷後換至新房”。
住房標準有巨大提升空間
需求方面,廖群指出,2022年全國城鎮居民住房存量面積中,商品住房、非商品住房的面積分別達180億平方米和181.8億平方米。所有城鎮居民住房存量中,若有40%需要置換,就關乎到約3.7億人口。若考慮2000年至2005年住房商品化前期建成的商品住房中,有部分與現代化住房標準存在較大差距,需“換房”的人口規模預計達4億左右。
廖群明言,房地產行業是對經濟影響最大的傳統產業之一,4億城鎮居民的“換房”需求一旦得到激活,無疑將持續很多年,屆時房地產市場將獲得強勁而持久的發展動力,這對經濟中長期高質量發展和中高速增長而言意義重大。他說:“盡早激活4億城鎮居民的‘換房’需求,可促使房地產市場盡快企穩,推動經濟增長持續加速。”
廖群提醒,未來十年左右,中國將步入發達經濟體行列,產業、消費、民眾生活等各方面都將達到或接近現代化標準,“屆時總不能讓4億城鎮居民繼續居住在質量距現代化標準相去甚遠的住房中”。他直言,從促進我國人民生活水平現代化的角度,住房標準的升級是大勢所趨,盡早激活城鎮居民“換房”需求有非凡意義。
在廖群眼中,“城中村”改造,是典型的住房標準升級,惟其所涉規模尚且不大,未來更需要激活4億仍居住於非商品住房中的城鎮居民的“換房”需求。另一方面,房地產領域也應與其他行業一樣同步開展標準升級,借此形成全國性的,由城鎮居民“換房”推動的住房標準升級熱潮。
各城積極推進“以舊換新”
需要指出的是,內地房地產領域“以舊換新”已開始推進。公開報道顯示,2023年9月“以舊換新”的樓市創意“發源”於山東淄博等地,此後類似模式被揚州、連雲港、麗水、寧波、啟東、宣城、亳州、太倉等多地覆製。
中國指數研究院的統計稱,2023年至今,內地已有逾30城表態支持房子“以舊換新”,但各地政策不盡相同,具體而言包括“購房補貼、換新購、國企收購”等模式。
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