主樓佈陣/港樓市向好 新盤加速去庫存\美聯物業住宅部行政總裁 佈少明

　　圖：樓市向好，今季新盤交投料升至5500宗，創5年的季度新高。

　　美國聯儲局公佈最新一次議息結果，息率維持不變，符合市場預期，是連續第六次維持不變。香港方面，本港大型銀行同樣維持最優惠利率不變。事實上，自從2月底全面撤辣後，樓市氣氛明顯好轉，交投比起撤辣前明顯增加，樓價亦見企穩。現時影響樓市的最主要因素是息口走勢及經濟環境。

　　如果仔細分析聯儲局主席鮑威爾的發言，不難發現息口走勢的一點端倪。他於發言時表示：“下次政策利率調整不太可能是加息。”這番說話基本已決定瞭美國今年不會再加息，當再有利率變化時，就是減息期的來臨。因此在其發言後，美股和港股齊齊飆升，已反映瞭市場對減息的憧憬。

　　另一邊廂，近期本港經濟正在好轉。政府統計處公佈，受惠訪港旅客進一步回升，首季GDP料按年增長高達2.7%，遠好過市場預期的增長0.8%；香港股市更連升9日，累飆2251點，重返“牛熊分界線”。種種跡象顯示，香港市場的整體基調正逐步改善。

　　分析樓市時，除瞭要留意息口走勢，亦需註意新盤定價。現時發展商推盤是“重量”多於“重價”，令新盤持續“低開”，更導致連續七個季度出現“負溢價”，即新盤價錢較同區二手價為低。單以九龍區計算，今年首季新盤“負溢價”更高達7.5%，新盤開價折扣較“大市”更大。但自從全撤辣後，樓價正在回穩，當中新盤“負溢價”由去年第三季度的7.4%，收窄至5.2%，某程度上反映樓價已有止跌跡象。

　　今季樓價料維持平穩

　　說起新盤，最近一手貨尾量多寡及供應情況，同樣受到市場關註。根據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場資料，若單以2023年或之前推出項目的貨尾計算，截至2024年3月底止錄約18668個貨尾單位，較2023年12月底的21886個按季大減約3218個，減幅近15%，反映撤辣後貨尾的減少速度明顯加快。

　　但由於市場氣氛好轉，發展商加快推售單位，積極推出新盤，同時亦令貨尾的數量增加。若以在“舊貨尾”及“新貨尾”一同計算，截至2024年3月底，累積貨尾仍然有20486夥。但整體計，首季累積貨尾量按季亦減6.4%，創三年半最大季度跌幅，表現不俗。累積貨尾始終需時慢慢消化，樓市呈現穩中向好的趨勢。

　　總括而言，在經濟及樓市同步向好的背景下，個人認為第二季度樓市有望承接首季火熱旺勢，估計次季一手交投將升約14%至5500宗，創5年的季度新高；期內二手交投料增加15%至1.2萬宗，升至逾一年高位。樓價方面，由於一手依然低價搶攻，而且減息時機仍存在不少變數，因此估計第二季度樓價將維持平穩發展。