樓市新態/公私營七三分配 宜重新檢視\祥益地產總裁 汪敦敬

　　圖：現時公營及私營房屋新供應目標比例定為七三比。

　　4月12日，房屋局局長何永賢表示，特區政府在平衡公營房屋和私樓供應量時十分小心，確保不影響私人市場。最近有人批評公營房屋供應量過剩的問題，這個情況的確容易令人思考，私營及公營房屋新供應目標比例定為七三比是否仍合適？之前的決定必有其當時的處境及正確性，但到瞭今天的現狀有沒有修改的必要呢？

　　從成本角度來說，七三比等於是用三成的私樓賣地收益去支持七成的公營房屋，是否隱含瞭變相的高地價因素。第二個可能性就是，如果三成的地價賣得並不高，於是公營資助房屋要用更低廉的建築成本去興建。

　　筆者認為以上兩個情況都不理想，公私營房屋七三比例需要重新探討。更重要是，筆者認為要達到房屋政策的目標，以單純的土地規劃不足以解決現時問題。因為特區政府要做供應管理之餘，還要做需求管理及成本管理。

　　筆者認為正確的做法應該考慮周全：首先，私樓的供應不可以太少，不一定要用新供應去滿足需求，最近放寬樓市辣招就等同放寬瞭二手的住宅供應，向市場提供瞭更多供應。如果二手的供應是足夠的話，公私營房屋都可以用二手市場去滿足大部分的需要。

　　其次，筆者當然同意要打擊公屋富戶，從而令到公屋可以有更大的使用率，而讓申請居屋人士當中真正需要的人更容易上車，加之活化換樓市場，改善放盤和上車盤的二手成交。一、二手同時增加供應的好處就是市場較平衡發展，這才是房屋政策的重要配合。

　　近期綠置居啟鉆苑有逾百宗撻訂，其中逾半數是開放式及納米單位。有議員估計錄多宗撻訂與納米樓絕跡有關，市民情願浪費數萬元撻訂改為抽新落成的居屋。另外，我們亦會見到，新居屋山麗苑因為位置吊腳有近2500餘夥“賣剩蔗”，中簽者揀樓前“縮沙”。此外，由2021/22年度有1469人在無參加“特快公屋編配計劃”的情況下，卻獲編配“長者住屋”，但其中有97%人因此拒絕編配，部分單位更空置逾10年。以上種種例子可以看出，僅靠規劃難以匹配市場需求。

　　其實撤辣前的香港樓市，發展商已難以買入地皮去建屋。香港社會要面對的是，因為市道不濟而引發的市場沖擊。即是說，地產不隻是發展商和擁有資產人士的福祉，而是全港所有人的福祉。地產不濟，我們失去瞭賣地收入，特區政府靠什麼去營運？一個市場總要面對收支平衡的成本法則。