主樓佈陣/樓市撤辣 後市有望轉旺\美聯物業住宅部行政總裁（港澳）　佈少明

　　撤辣逾一個月，有市場人士指出，物業成交似有回軟跡象，更有人相信旺市隻是“曇花一現”，是否如此？筆者相信，樓市購買力仍未消失，隻是更加傾向新盤。以港島地鐵上蓋大型新盤為例，首賣422夥即日接近沽清，更有大手客以高達1.53億港元連掃8夥，為4月的樓市打響頭炮。項目即時加推應市，相信反應仍然熱烈。

　　事實上，樓市的信心自撤辣以來一直高漲。美聯信心指數最新報64.8點，按周升4.7%，連升四個星期，並且已經連續三周高於平均值。美聯信心指數是根據每星期美聯網盤價格變化制作而成，反映的是業主的信心，從而推斷市場的走勢，而平均值可以視為強弱的指標，當指屬樓價好淡分界線，當信心指數長期處於平均線之上，可以視為樓市明顯轉強的信號。

　　縱觀後市，筆者相信，隨著入市信心增加，成交會絡繹不絕，尤其是新盤交投可以看高一線。這主要是由於現時供應量多，發展商開價傾向克制，對買傢極具吸引力。

　　預判未來樓市走勢，可留意以下指標：其一是息口。雖然美聯儲的口風不斷轉變，時鷹時鴿，縱使暫時未減息，但息口的確已經見頂。在息口轉趨穩定之下，相信本港樓市表現會愈來愈好。

　　其二是“租買比例”。撤辣後本地住宅買賣明顯活躍，一手及二手物業成交均暢旺，導致租售比率急跌，並跌穿四成的水平。以美聯物業促成的住宅租務及買賣個案作計算，美聯住宅租售比率（即美聯物業促成的住宅租務占住宅租務及買賣的比率）3月錄38%，較2月約73%按月大減35個百分點，占比創自2017年3月後的七年新低。由於租售比率不足四成，意味著樓市傾向買賣，並自2021年11月後逾2年來首次“買多過租”的情況。

　　本月一手交投料3500宗

　　值得留意的是，雖然“買多過租”，但不代表租務減少。隨著2月份農歷新年租務傳統淡季過去，3月份租務個案再次回升。綜合美聯分行資料，統計十大屋苑3月於市場的租務個案，合共錄329宗，較2月222宗按月大幅回升約48.2%，並略高於1月份317宗，創半年新高。簡單來說即是“租買同旺”，隻是買賣較租務更旺而已。

　　從以上數據反映，本港樓市已經因為“撤辣”而轉活，勢頭徹底改變，若配合減息及本港經濟轉強等利好因素，相信樓市交投有望持續旺勢。筆者預期，4月份一手交投有望錄得約3000至3500宗水平，而二手市場交投則有望保持活躍，估計有約5000宗成交。