圖：內地地產行業的下行壓力仍然沉重，其中的原因是開發商所面對的困難未能紓緩。
2023年，中國經濟增長的下行壓力主要來自於疲弱的地產行業。盡管從2023年下半年以來，政府已出臺瞭放松限購、下調貸款利率等刺激需求端的政策，但地產銷售至今仍然沒有明顯改善。2024年前兩個月，地產銷售仍然顯著低於去年同期水平。
地產行業下行壓力之所以仍然沉重，關鍵原因在於，當前地產救助政策還較多集中於需求面，而給開發商紓困的地產供給面政策力度還很不夠。
在緊縮的融資壓力下，地產開發商普遍資金鏈緊繃，信用風險高企。目前，融資緊縮政策雖然已經退場，但在金融機構普遍“惜貸”的情況下，僅憑市場本身很難打破行業下行的慣性。
融資緊縮帶來風險
地產開發商高企的信用風險抑制瞭地產需求，令地產銷售滑落至低位。2021年地產融資緊縮政策出臺至今，商品房“期房”銷售面積已經下滑瞭超過一半。而同期，商品房“現房”銷售面積仍然保持穩健。很顯然，購房者現在隻是不敢買期房，而沒有不敢買現房。這充分表明，對開發商信用風險的憂慮，對期房能夠交付的擔憂，是當前抑制地產銷售的主要原因。而比較人口結構數據與地產銷售數據，也很容易發現近幾年地產銷量的下滑跟人口老齡化關系不大。
值得註意的是，在2023年一季度中國地產銷售曾明顯反彈。反彈的主要原因是，2022年11月中國出臺的修復地產融資的“三支箭”政策及“保交樓”政策。這些政策一度讓市場對開發商信用風險的憂慮顯著下降，從而緩解瞭“惜購”和“惜貸”的情緒。但不久之後，市場就發現這樣的政策效果有限，地產開發商的信用風險仍在上升，於是市場又再次回歸沉寂。
當前中國地產行業急需抓住行業主要矛盾，以對地產開發商的有力融資支持政策來打破行業惡性循環。2021年出臺的地產融資緊縮政策已經淡出，而且監管機構也於2023年11月推出瞭激勵銀行向地產行業發放貸款的“三個不低於”政策。但由於地產開發商的信用風險已經處在很高水平，地產融資市場呈現“協調失靈”的情況，單個金融機構向地產開發商發放貸款的意願仍然很低。
提升居民購房獲得感
現在急需政府運用公共資金來普惠性救助地產開發商，用真金白銀帶動金融機構向開發商放款。隻要公共資金註入瞭地產開發商，市場對開發商的信心就會明顯提升，金融機構的“惜貸”情緒和購房者的“惜購”情緒都會顯著降低，從而打破行業惡性循環。
然而，救助開發商隻是短期救急，要落實“房住不炒”的方針，還需要針對地產行業過去的問題，做有針對性的結構改革。基於過去中國地產行業發展和地產調控的經驗教訓，有必要圍繞以下三個原則在未來構建地產新發展模式。
第一個原則，地產行業發展要以增強居民的獲得感為目標。經濟增長理應以滿足人民群眾對美好生活的向往為目標，地產行業發展也不能偏離。房價是衡量住房可獲得性的指標。從房價的跨國比較來看，中國居民在住房上的獲得感比較低。全球生活成本調查網站Numbeo的數據顯示，中國房價收入比在全球各國排名中居於前列，中國一線城市的房價收入比更是在世界上遙遙領先。
盡管高房價意味著低獲得感，但單純調控房價未必能提升居民的獲得感。過去幾年，中國許多城市都出臺瞭嚴厲的限購政策以抑制地產需求。現在回頭來看，限購政策也的確一定程度上抑制瞭房價的上漲，但限購政策卻更多把顯性房價轉化成瞭隱性的購房門檻。房價看上去漲得慢瞭，居民卻需要在戶口、社保等多方面付出更高成本來獲取購房資格。
因此，要構建地產行業新發展模式，不能隻盯著房價這個數字，而應該以提升居民的獲得感為目標。不從造成高房價的供需矛盾入手，而隻盯著房價做文章，很難提升居民的獲得感，也容易在地產市場中造成新的扭曲，降低市場運轉效率，反而降低居民在住房上的獲得感。
第二個原則，地產行業發展要更註重增加供給。中國高房價的主要成因是土地供給不足。2004年是中國房地產市場和土地市場的轉折點。當年，中國土地出讓全面實行瞭“招拍掛”制度。在那之後，因為土地供應壟斷程度的增加，以及供地指標的減少，中國土地供應增速相比之前大幅減慢，並帶動房屋供給增速的走低，最終令房價增長明顯加快。可以說，土地和房屋的供給不足，是過去十多年中國城市房價漲幅較大的根本原因。這種情況又在中國一線城市表現得尤為突出。
因此，要形成讓居民滿意、有足夠獲得感的地產行業新發展模式，需要更多在供給側做文章，而不能像過去那樣隻註重對需求的限制。中國的地產行業才是最需要做供給側改革的地方。行業急需通過增加土地供給來增加房產供給，從而緩和供需矛盾，進而平抑房價，並最終增強居民的獲得感。人民群眾對美好生活的向往，不可能通過對向往的限制來實現，而應該通過增加供給來加以滿足。相應地，地產行業新發展模式不能再走需求方設限的老路，而應該通過供給側改革來增加土地和房產的供給，通過供給的增加來把人民群眾對美好居住環境的向往變成現實。
第三個原則，地產行業發展一定要發揮價格指揮棒調節供給的作用。十八屆三中全會要求，要讓市場在資源配置中起決定性作用。中國改革開放四十多年取得輝煌成就的主要原因，就是讓市場發揮愈來愈大的作用。而市場是否能有效運轉，關鍵在於是否發揮價格在資源配置中的調節作用。價格是反映瞭市場上供需力量的對比，更高的價格意味著供不應求的矛盾更突出，理應會吸引更多供給流入行業，從而緩解供需矛盾，進而平抑價格。
但在過去十多年，中國地產行業發展中未能充分發揮房價的指揮棒的作用，未能讓市場在土地的配置中發揮決定性作用。於是，在時間上，土地供給的快慢與房價增速的高度相關性不強，因而難以通過土地供給的增加來及時平抑房價，隻能更多依賴需求側的限制政策來壓低房價。而在空間上，土地供給與地產需求也存在錯配，地產需求大的一線城市，土地供給反而偏低。這既讓一線城市房價明顯過高，也讓部分地產需求弱的三四線城市的土地利用效率偏低。
構建全新發展模式
要構築地產行業新發展模式，需要糾偏過去不註重發揮市場作用的地產調控思路，要在時間和空間上把房價和土地供給聯系起來，構建有價格彈性的土地供給制度。如此，方能讓土地和房產的供給更好與需求結合，讓地產行業發展更有效地滿足人民對美好生活的向往。
在未來很多年，地產行業仍將是中國經濟的支柱行業。地產行業的支柱地位來自人民群眾對居住的需求，來自人民群眾對美好生活的向往，不是任何人能否定的。什麼時候中國人民不再關註自己的居住條件，不再有改善居住環境的需求，房地產業才會失去其支柱地位。
人民群眾理應對高房價不滿──高房價反映瞭低獲得感，與人民群眾對美好生活的向往不相符。但面對高房價，需要仔細研究其成因，找準對策，而不能想當然，更不能讓情緒宣泄代替冷靜思考。隻有以提升居民獲得感為目標，更加註重在供給側做改革，通過構建有價格彈性的土地供給制度來發揮市場的作用，才能克服過去地產調控中存在的諸多問題，構建讓各方都滿意的地產發展新模式。
而自2021年地產融資緊縮政策出臺以來，地產行業陷入惡性循環而難以自拔，給經濟增長帶來很大下行壓力。更為關鍵的是，融資緊縮導致中國地產供給出現瞭史無前例的大規模收縮。隻有將地產調控聚焦在擴大供給、增強供給的價格彈性上，而不是反而在供給面做減法，地產行業才能實現高質量發展，人民群眾在居住上的獲得感才能顯著提升。
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