談樓說按/買多層樓收租 留意按揭計法（上）\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

　　圖：印花稅全面撤辣，加上放寬樓按措施，有助樓市復常。

　　特區政府為樓市松綁，印花稅全面撤辣，加上進一步放寬樓按措施，有助樓市復常，重拾動力呈多元發展。現時非自用物業的按揭成數已由五成提升至高達六成，換句話說，買多層樓收租人士的入市門檻即時降低，包括減低置業印花稅及按揭首期。

　　樓價已由高位下跌逾兩成多，年內息率有機會回落，定存息開始下降而租金回報率靠穩，吸引一些潛在買傢有意趁低吸納收租物業。

　　然而，由於是次按揭放寬並未包括非自用物業的供款占入息比率以及二套房按揭的收緊措施，故此買多層樓人士需留意有關供款及審批要求，以下用例子說明之。

　　供款占入息比率上限40%

　　若然買傢現時未有按揭在身，準備買一個連租約物業作作收租之用，由於物業屬於非自用性質，現時可造按揭成數由五成提升至高達六成。至於按揭供款審批方面，由於壓力測試已經暫停實施，他毋須再進行供款壓力測試，但需要符合既有的供款占入息比率（DSR）要求，對於非自用物業，DSR上限維持40%不變，不同於自用物業的DSR上限50%。

　　然而，若買傢已經有按揭在身，例如買傢已持有自住物業並正在供樓，準備買多層價值600萬元的單位作收租，首先，他所需要支付的置業印花稅已由放寬前之樓價7.5%降低至2.25%，印花稅開支由45萬元減至13.5萬元，節省31.5萬元；至於按揭成數，雖然上述指出非自用物業按揭成數高達六成，但由於已有按揭在身人士再申請按揭便屬於二套房按揭，在既有準則下，按揭成數需下調不少於一成，故此買傢的可造按揭成數高達五成，而並非六成；買傢在首期預算方面需考慮這點。

　　至於以上提及的按揭供款占入息比率上限維持40%，現時若果物業屬於非自用性質，又或屬於二套房按揭的申請人，DSR上限同樣是40%。