圖：公屋在香港房屋總量中的比例約三成，為全球之冠。
特區政府2014年重啟《長遠房屋策略》（簡稱《長策》），至今踏入第十年。回顧過去的十份年度進度報告，我隻能慨嘆我們的《長策》既不長遠、亦無策略，更加無願景、無靈魂。《長策》十周年之際，我們需要在根本邏輯上進行調整，提出真正的、有遠見的策略，從盲目追隨市場需求，轉向引導市場需求、達至我們的願景。
簡單來說，目前《長策》的基本邏輯就是審視當前房屋的供需狀況，並根據人口等發展趨勢，預測未來十年的房屋需求數量，然後提出“扭轉供需失衡”的解決方案，即能滿足這些需求的“策略”。這是香港公共政策制定最典型的思維——“需求驅動”（demand-driven），或者說“市場驅動”（market-driven）模式：市場需求什麼、需要多少，決定瞭政府會提供什麼、提供多少。
需求驅動模式缺陷明顯
這種模式當然有其可取之處，比如能回應市場需求，不太會出現沒有足夠需求的“大白象工程”。但同時，其缺陷也極為明顯：我們很少思考，市場上的這些需求合不合理？盲目滿足這些需求會出現怎樣的結果？這些需求應不應改變？應朝哪個方向改變？如何引導需求、塑造需求去實現這種改變？——我認為，這才是真正的“策略”；僅僅被動地預測和追逐需求，那是“頭痛醫頭腳痛醫腳”，是低層次策略。
房屋一旦建成，要用最少50年，資源將鎖在其中50年；我們必須思考，在未來50年間，香港的房屋構成應該如何演變？我們希望有多少人住在為基層提供的收入長期受限的公屋中？多少人能往上流動、自置居所？多少人可以租住可負擔的房屋？——即是說，我們需要回答，我們的願景是什麼？如何在服務市場需求的同時，引導市場需求，達至這一願景？
上述問題在《長策》中根本未觸及。報告中提出的各種“策略”，隻不過是實現供需平衡的手段。如果說“供需平衡”就是我們的願景，我隻能說，這個願景格局太小、層次太低！
正因沒有願景，我們的房屋政策被動地追著市場需求走，受市場供需狀況的密切牽制。回歸初期，因市場需求大，我們提出“八萬五”建屋目標，大量建屋；到金融危機及SARS樓價大跌，我們祭出“孫九招”，幾乎停止造地、停建居屋、減少其他房屋類型供應；再到後來全球量化寬松導致房地產價格飆升，我們又見縫插針、不惜一切代價覓地建屋。顯然，每次市場供需狀況發展轉變，我們的房屋政策就出現“大反轉”，給社會帶來極大震蕩，而房屋問題依然是香港最尖銳的深層次矛盾。
在新冠疫情之前的一個房地產周期，房地產價格持續飆升，公屋輪候冊快速膨脹，導致公屋輪候時間不斷延長。作為應對，特區政府於2018年在《長策》中將公營和私營房屋新增供應比例定為70：30；而在公營房屋中，公屋與資助出售房屋的新增供應比例亦為70：30。在這一“策略”下，過去數年，政府資源嚴重向公屋傾斜，力圖縮短公屋輪候時間，讓市民盡快“上樓”，香港也因此出現瞭不少“天價公屋”項目。
很可惜的是，《長策》中從未探討，為何公屋輪候冊會快速膨脹？到底香港整體需要多少公屋？居民進入公屋後，下一步往哪裡走？有沒有臺階給他們向上流動？大量資源給瞭公屋，無資格輪候公屋又買不起私樓的夾心階層又何去何從？公屋在整體房屋結構中最佳比例是多少？公屋建成後要用50年，比例太高會有什麼後果？未來房屋結構走向何方？——正因完全不思考上述問題，今日香港嚴重缺乏公屋之上的房屋臺階，公屋有進無出，無法流轉；而夾心階層出路太少，不少人被迫“向下流”來輪候公屋，一批壯年勞動力也因此鎖在公屋輪候冊上，本地勞動力供給嚴重不足。
所謂“策略”，有兩個層次：基本層次是回應、滿足市場需求；而高層次則是引導市場需求、帶領市場發展，從而達致我們的願景。
我自己的學科背景是城市規劃。這個專業是提供適當的土地空間，用以承載及促進城市中的社會經濟活動，其核心學科特征之一是要面對未來：一張規劃圖所包含的內容（土地使用分配、基礎設施佈局、房屋用地安排等等）從圖紙到建成並投入使用，再到衰敗後重新規劃，至少經歷幾十年；所以，城市規劃必須要高瞻遠矚，要用幾十年的眼光來看規劃的內容。若僅僅是從現實的市場需求出發，預測和推導未來需求，然後提供資源去滿足這些需求，屬於需求驅動型的思維，其弊端是難以應對未來城市發展中無法預測的種種變遷和顛覆性發展，更難以引導社會實現結構性乃至革命性的轉變，實現競爭力的飛躍。因此，城市規劃需要提出具有前瞻性、策略性的發展願景，制定實現願景的頂層設計，並配合工程技術型的市場需求預測——也就是說將市場需求驅動的思維與策略性願景相結合、將近期與遠期發展相結合、將應對眼前確定性與未來不確定性的措施相結合，才可能帶領城市既解決眼前問題，又推動長遠的轉型升級。
建階梯推動公屋戶上流
房屋建設何嘗不是如此？房屋一旦建成，要使用至少50年；如果制定房屋策略時沒有50年的眼光和思維，隻是追逐眼前的市場需求，很可能在解決今日問題的同時，制造瞭明日的問題。故此，《長遠房屋策略》必須站得高、望得遠，要用50年的眼光，提出振奮人心、令人向往的建屋願景，配合長短期策略，從跟著市場需求走，到帶領市場需求走。
作為立法會議員，我提出的香港未來發展願景是“橄欖型社會”——即“中間大、兩頭小”、以中產為主體、貧窮和富裕階層占少數的社會結構；而中產階層要成為社會主流，必須有通暢的向上流通的通道。與這一願景相匹配，我們的房屋策略應該是建設以中產住屋為主體的房屋結構，通過搭建房屋階梯，引導、協助基層往上走。顯然，在橄欖型社會中，基層住屋和超級豪宅都不應占太大比例。
今時今日，公屋在香港房屋總量中的比例為30.3%，若比較其他國傢的“公租房”，新加坡約為4.6%、韓國5.2%、日本6%，內地也為個位數，英國約20%。顯然，香港基層福利房屋的比例已經冠絕全球。而《長策》從“供需平衡”的目標出發，因公屋輪候時間長，便不惜代價大量建公屋，卻完全未想過，也許未來公屋輪候時間降到瞭3年以下，但房屋結構卻會因而出現“基層坐大”、階梯缺失的現象——這將導致公屋居民無法上流、夾心階層“向下流”的惡果。公屋建成要用至少50年，這種狀況一旦形成，將在未來幾十年中難以扭轉，嚴重阻礙我們邁向橄欖型社會。
若《長策》能改變思維，將市場需求驅動的建屋邏輯與策略性願景相結合，提出真正的“策略”，積極搭建能讓市民一步步往上走的房屋階梯，將原本用於建設和營運公屋的部分資源節省下來，用於扶持基層和青年向上流動，將能逐步壯大香港社會中的中產階層，一步步邁向橄欖型社會。
賦予《長策》願景和靈魂
我認為，“需求”是可以被引導、被塑造的，中產階層是可以創造出來的——關鍵是我們要賦予《長策》長遠願景，配之以真正的策略，讓其有“靈魂”，從跟著市場需求走，轉變為引導市場需求走，一步步實現我們的願景。
這樣一個思維轉變，對香港來說的確不易。作為自由經濟的楷模，特區政府過往的管治邏輯是“積極不幹預”，由市場主導社會的發展方向，政府提供所需的硬件、軟件，以及進行規管，屬於服務型、回應型的政府。在城市發展和房屋建設方面，我們能清楚見到這種模式的好處：實際、靈活、能順應並充分發揮市場的力量，很少有“大白象工程”，但我們傾向以短期的、回應式的思維來看問題，不太會立足長遠、提出高瞻遠矚的願景，並制定實現這個願景的頂層設計，引導市場、塑造需求。所以，我們的土地供應和房屋建設一直比較被動，忙於應付市場需求，頭痛醫頭。
而且，由於沒有長遠發展願景來引導全體社會的價值選擇，各持份者隻從自身利益和需求出發來看問題，較少從全體社會、長遠發展的視角來思考。故此，香港往往難以凝聚社會共識，常常陷入“議而不決、決而不行”的困境。
我認為，要賦予《長策》靈魂，香港需要對我們的管治邏輯（governance philosophy）進行深刻轉變。這種轉變並非完全拋棄市場需求驅動的發展模式，而是將之與願景驅動（vision-driven）的模式相結合，既順應眼前的急迫需求，卻也要引導和塑造長遠的需求，帶領社會的價值選擇，驅動各方達成共識，將高效市場同有為政府相結合，探索有香港特色的資本主義，一步步實現我們的願景。
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