樓市新態/打擊公屋富戶有助資源流轉\祥益地產總裁 汪敦敬

　　在本港房屋政策方面，新一屆特區政府有不少地方是值得稱贊的，例如造地取得很多突破，最近追求減低建築成本和加強效率方面，都給予市民驚喜，在公屋和居屋的政策亦有令人稱贊的成效。

　　新近房屋施政對公屋富戶作出嚴肅處理，事實上公屋單位的轉流率保守估計應該起碼是有3%至6%才算合理，可是很多時候僅僅隻有1%左右，這是極端不合理的，數字反映出“本應搬出而未搬出”的租戶是存在的。太少人搬出公屋系統，其實是對“排長龍、等上樓”人士的不公平，亦導致衍生出龐大的㓥房板塊，因此近期一系列措施，是要求資產遠遠超越規定限額的住戶搬出公屋。

　　放寬資助房按揭盤活供需

　　過去社會輿論都傾向於將公屋塑造為一個可以終身寄居的福利，筆者必須要強調公屋從沒有改變性質，就是低收入人士的居所，有需要的時候可以支援住戶一世，但絕不是世襲。當住戶擺脫低收入階段，就應該通過其他資助方式或者憑借自己實力出來置業。住戶是不應該將公屋當作個人資產，因為這會剝削瞭其他有需要群體的權利。

　　外界灌輸不思進取的觀念，這是錯誤的。人生不可以永遠停留在低收入狀態，但是過去的政策漏洞令到大量住戶走“法律罅”，在愈來愈富裕情形之下仍然長期占有公屋。上述描述並沒有誇大，筆者在不少地方都有擔任公職，在招聘方面遇到很多年輕人因為想繼續住在公屋而不進取的，散佈這些錯誤觀念的人是相當惡毒的，令排隊上車人士覺得社會不公，而占據公屋人士亦不肯上進，香港變得不思進取。所謂認知戰（認知領域作戰，Cognitive Domain Warfare，又稱為認知作戰Cognitive warfare），無論是錯誤的政治或者軟實力社會價值觀，其實一早已經在香港出現。

　　另外，放寬資助出售單位的按揭安排亦做得很好，即時解凍盤活瞭第二市場本來沒有按揭配合的約30萬個居屋單位。之前因為沒有延長擔保期，第二市場樓價持續走低，甚至不乏呎價5000多元的成交價。照計有瞭按揭杠桿支持，價格應該回升才對的，但是現在市場仍能同時提供平價及高按揭，的而且確對未上車人士是非常吸引的時段，筆者建議個人在認清楚自身實力及市場風險後，可以考慮入市置業。