樓按明曦/五招避免物業估價不足\經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

　　甲辰龍年伊始！筆者祝賀讀者龍年身體健康，萬事如意，龍華富貴！

　　回說正文，樓市回調使不少人想趁低吸納，但近期銀行對按揭業務取態審慎，有意置業人士或會出現物業估價不足而無法順利上會。估價不足是指銀行對物業的估價低於物業購入價，並沒法批足買傢所需要的貸款額，使買傢臨時需要支付一筆額外首期，俗稱“抬錢上會”。筆者在此整理出五個避免估價不足的小貼士。

　　（1）購入物業前先“查冊”：部分物業涉及違契及僭建等問題，如銀行發現後或會影響其估價，建議準買傢可於購買物業前透過地產代理或土地註冊處進行查冊，瞭解物業是否存在任何違規或契約上的隱藏問題，以避免購入有問題的物業。

　　（2）選擇貸款機構時宜貨比三傢：每傢銀行對物業的要求及標準不一，村屋及唐樓等成交疏落的物業，銀行缺乏參考的同類成交個案，估價亦會較為保守，另外銀行使用的估價行亦有所不同，建議貨比三傢，選取估價最高的銀行查詢按揭服務，有需要亦可尋找專業大型的按揭轉介公司協助。

　　（3）樓花選用即供付款：過往現樓與樓花的按揭成數樓價上限有所不同，新盤買傢一般會選擇建築期付款，待物業落成後才申請高成數按揭上會，但當遇上樓市顯著下行時，上會時或會出現估價不足。而現時現樓與樓花的按揭成數樓價上限看齊，建議新盤買傢可以即供付款即時上會，鎖定樓價。

　　選用預先批核 減抬錢機會

　　（4）置業前可先選用預先批核服務：個別銀行現時會提供免費的按揭預先批核服務，準買傢可於簽臨約前先向銀行申請按揭打定“強心針”，待批核成功後才簽署買賣合約，減少抬錢上會的風險。

　　（5）網上估價作初步預算：遇上心儀物業時，可到銀行網站進行初步估價，但遇上樓價波幅較大時，坊間的估價網或與市價有差距。近期美聯物業推出的“AI參考價”，憑借多年的歷史數據和多個樓市關鍵因素，再透過AI技術提高準確率，為客戶提供即時貼近市價的參考數據，減低坊間部分網上銀行估價的滯後問題。