樓市新態/港人置業負擔被高估？\祥益地產總裁 汪敦敬

　　筆者欣賞特區政府處理房屋政策，包括在造地上的突破。現屆特區政府很願意聆聽民間的聲音，媒體稱房屋局局長何永賢在一個研討會裡面鼓勵年輕人置業，“朝著置業階梯的更高位置規劃人生”。筆者認為這是合乎社會關切的表態。

　　但也有觀點認為小市民仍難負擔現時樓價水平，我聽到之後是有疑惑的，因為屯門碼頭區有不少兩房單位的價格是300萬元頭（如兆禧苑和兆山苑），而天水圍區嘉湖山莊兩房單位隻是300多萬元，三房單位則400多萬元，盤量亦不少，這些單位都是低過人均入息中位數兩位年輕人的收入能力。究竟是什麼數據證明小市民買不到樓呢？

　　關於另一官方數據，香港居民置業負擔比率是72%，顯示整體樓價仍然處於難以負擔的水平。筆者想回應負擔比率是怎樣計算出來。首先，有關數字是以484方呎單位為目標，而不是300至400方呎較小的兩房單位，其次假設按揭成數為70%而不是90%，再者假設按揭年期是20年而不是30年，相對住戶收入自然得出的負擔比較高。但其實這個數字不合乎年輕人上車置業的實況，亦不能反映未供滿樓自置居所業主平均20.8%的供款占入息比率。強烈建議政府檢討“置業負擔”計算方式，這一標準不能夠反映當下特殊的市場。

　　上車需求要客觀合理

　　起樓是工業產品，所以我們必須要尊重建築成本。筆者認為，樓市並不是價格高低的問題，而是是否人人置業機會平等的問題。如果集中在價格上，是很容易做一些破壞市場系統的事情。正如筆者所說，兩位年輕人的入息中位數，所負擔樓價水平在上車板塊中已能找到低100萬元的單位，在現時樓價水平是可以達到的。如果特區政府在這個時候重啟置業資助貸款計劃，以確保人人都有置業機會，香港房屋問題就可得到解決。

　　當然，特區政府要創造更加薄利多銷的誘因，我們更加要尊重及講究建築成本是多少。很多人說年輕人置業是要買新樓或者市區，其實這個說法啼笑皆非的。首先，特區政府是否願意在計算建築成本之後，就以年輕人理想的樓價去推出剩餘的地價？筆者相信做不到！我想強調，上車人士應該要找上車區或是上車的樓市板塊，很多長輩想滿足年輕人買非上車板塊，其實是誤導瞭年輕人。我們是有責任教懂他們做人要腳踏實地，否則感情用事令到做事情的具體目標模糊，其實也搞亂瞭房屋政策。