樓市新態/解決住屋問題 並非靠樓價跌\祥益地產總裁 汪敦敬

　　樓市正在十字街頭，是否需要完全撤銷“樓市辣招”？是否“撤辣”就可以解決樓市問題？筆者認為重整樓市必須要弄清楚一些概念，否則會枉費時間、團團轉走不到正確方向。

　　第一個要弄清楚的就是樓市的成本概念，建屋是一個工業產品，絕對是要服從建築成本的，如果樓價低於建築成本的話，即是等於什麼？是等於建屋鏈有機會停頓。

　　當然有人認為就算平地價賣給發展商，將來發展商也未必一定會賣平樓給買傢，過去一直也有不少例子。但這個情況出現是因為市場需求改善，如果市道沒有改善的話，平樓價情況下平地價是合理的。很多人都有錯誤的觀念，就是“樓價下跌對解決房屋問題是有幫助的”。這是一個危險的想法，因為明顯失去的比得到的多，樓價下跌損失最大的其實是政府，尤其是樓價低過建築成本的時候，停止賣地令房屋鏈出現斷裂，賣地收入亦會大幅減少。

　　近年來香港幸福地享受著低通脹，但建屋成本的增速仍然維持在每年5%至7%。即是說，香港的樓價如果追不上建屋的通脹就會出現問題，但是我們卻反其道而行想樓價下跌。筆者認為，房屋政策應該是追求成交暢順之下人人都買到樓，如果樓市在人人買到樓的情形下漲價，財富自然會分配得好。

　　在人人受惠的情形之下，樓價上升就可以好好發揮套戥高通脹的功能，反而能夠保護社會財富，所以筆者認為當局是有必要在這段時間重新推出“置業資助貸款計劃”。人人可以置業就是可以共同富裕的社會，這亦是一個公平的情況。

　　另外，“年輕人買不起樓”的情況當然要足夠重視，但不應該模糊概念。什麼人買得起呢？對於無決心儲錢買樓的人，就算樓價90萬元都會嫌貴的。事實上，我們以人均入息中位數計算，兩個年輕人合力儲蓄三年就儲到首期，同時過到壓力測試。如果用這個角度來說，現在屯門及天水圍區有很多二手住宅樓價已下降一定幅度，可以滿足上車需求。