談樓說按/美今年減息 港息未必跟隨\中原按揭董事總經理 王美鳳

　　圖：本港樓市與息口走向有重大關連性。

　　市場普遍預期美國加息周期已見頂，美國主流亦預計毋須進一步加推緊縮政策，並表明未來應開始討論放寬貨幣政策的時間，當地市場預期今年減息累計達0.75厘。相信息率將會先進入一個橫行時期，以便觀察累計加息後之滯後作用，預期美國息率將於今年中至第三季開始掉頭回落。港息一向跟隨美息走勢，但當中步伐及幅度未必相同，盡管美國今年有機會掉頭減息，本港最優惠利率（P）仍較大機會先橫行一段時間，未必可即時跟隨美息掉頭回落，原因主要是：

　　1.）這次加息周期，本港最優惠利率累計加幅僅0.875厘，對比美息加幅5.25厘，港P加息幅度少於美息達4.375厘，當美國減息，以港P現時水平未必有即時跟隨下調需要。事實上，在過往加息周期，當美息升至現時逾5厘，本港最優惠利率已達8厘水平，而現時P介乎5.875至6.125厘為主。

　　資金成本仍高企

　　2.）現時港元拆息仍高於按息，基本上加息壓力尚未解除，故未有跟隨美息回落的條件。現時本港1個月拆息與最優惠利率的差距不足1厘，大幅低於過往平均達3厘以上，反映銀行仍有息差壓力。當今年美息回落，港元拆息料亦可下跌，而未來何時減P亦視乎港元拆息回落幅度，相信最少需待拆息跌回至低於按息水平，銀行才有機會因應資金成本及業務取態考慮減P。

　　過去兩年，加息因素持續影響樓市，樓價由高位累積下跌逾兩成，今年按息雖然未必可即時同步跟隨美息下降，但市場已逐步適應息率正常化，由過往超低息水平邁向正常化息率。現時已處加息期之頂，但市場按息4.125厘與30年平均按息約4.19厘水平相若，明顯低於過往加息見頂時期之息率。市場已預期具周期性的息率未來將向下而非向上，而拆息回落亦可改善銀行借貸成本及企業借貸支出，今年息率將向下的預期下，息率對樓市不再構成利淡因素，預期2024年內本港之新造按息有機會回落至4厘以下水平。

　　以現時市場新造按息主流低至H+1.3厘、封頂息率P-1.75厘（P：5.875厘）／P-2厘（P：6.125厘）計，1個月拆息需降至低於2.825厘，市場按息才可跌穿封頂息率。

　　現時拆息仍處於接近5厘水平，距離2.825厘尚有明顯距離；然而，當美息下降，拆息很大機會可跟隨回落，若拆息回落至推動銀行下調最優惠利率，屆時按息亦可同步下降。