美聯儲溫和加息下樓市出現轉暖跡象，低庫存量對房價起有力支撐

在連續7個月穩步下降之後，美國房價又開始溫和上漲。

根據標普凱斯-席勒指數近期追蹤的數據，2月美國房價環比上漲0.2%，這是自2022年夏季以來，美國房價首次恢復上漲，同比則上漲2%。

標普道瓊斯指數公司總經理拉紮拉（Craig J. Lazzara）稱，2023年2月的房價呈現緩和趨勢。

“全美綜合指數此前連續7個月下降，2月份小幅上漲0.2%，目前比2022年6月的峰值低4.9%。標普的10城和20城綜合指數表現類似，2月份分別上漲瞭0.3%和0.2%，二者目前分別比各自的峰值低6.0%和6.6%。”拉紮拉稱。

同時，全美房產市場繼續呈現明顯區域差異。

美國金鷹房產投資公司執行合夥人陳躍武對第一財經記者表示，目前美國房產市場的特征為“東升西降”，在此背景下美國房市繼續調整。

他表示，從數據上看，美國目前房價同比增幅最高的4個城市是東南部的邁阿密、坦帕、亞特蘭大和夏洛特，而同比降幅最大的城市是西部的舊金山，西雅圖和聖地亞哥。

全美房地產表現改善

標普凱斯-席勒指數顯示，2月，全美10城和20城綜合指數均同比增長0.4%。

拉紮拉表示，全美范圍內，這種緩和現象在更細化的層面更加明顯。且無論是否經過季節性調整，大多數城市2月的房地產表現相比1月都有所改善。

如前所述，2月，全美的房產市場展現瞭明顯的區域差異。“邁阿密同比增長10.8%，這使其連續第七個月成為表現最好的城市。坦帕（+7.7%）和亞特蘭大（+6.6%）繼續位居第二和第三位，夏洛特（+6.0%）緊隨其後。”拉紮拉強調，這些地區的市場更活躍。

“1月，西海岸的四個城市（舊金山、西雅圖、聖地亞哥和波特蘭）處於同比負增長的狀態。2月，另外四個西部城市也加入瞭這個行列，即拉斯維加斯（-2.6%）、鳳凰城（-2.1%）、洛杉磯（-1.3%）和丹佛（-1.2%）都進入瞭負值區域。”拉紮拉總結稱，美國東南部（+7.8%）仍然是全美房地產市場最強勁的地區，而西部（-4.2%）仍然是最弱的地區。

陳躍武對第一財經記者表示，以上2月的數據顯示，美國房市呈“東升西降”的兩極格局。

“其中，東南部地區房價上升8%，是全美最強市場，西部地區房價下降4%，是全美最弱市場。”他分析道，“各種跡象表明，美國樓市中期調整正在接近尾聲。CoreLogic在最近的房市報告中，預測2023年美國平均房產價格將上漲3.7%。我們預測北卡，亞特蘭大，達拉斯等地區的房價在2023年將上漲大約5%。而西部的舊金山，西雅圖，聖地亞哥等地區的房價在2023年將持續低迷。”

低庫存量對房價起到有力支撐

當下，美聯儲官員同意放慢加息步伐，以獲得更多時間來研究加息行動的效果。在此舉帶動之下，根據抵押貸款機構房地美（Freddie）數據，30年期固定抵押貸款的平均利率連續三周下降，目前已降至6.28%，雖然比起最低點仍然高瞭近一倍，但是比起幾個月前7.8%的高點，這令潛在購房者敢於出手瞭。

不過，在陳躍武看來，美國樓市的底層邏輯尚未改變，即“目前的美國房產庫存量隻有疫情前的一半。低庫存量對房價起到瞭有力的支撐作用。美國房產市場供不應求的局面並沒有改變，長期而言房價上漲的趨勢也沒有改變。”他解釋道，“目前美國的房產庫存量是3個月的銷售量左右，遠低於6個月的平衡點。”

Realtor.com 發佈的一項最新分析顯示，在經歷瞭十多年相對於人口增長的建設不足之後，美國的新房建設仍有相當大缺口。其中，在2012年至 2022 年的10年間，整體缺口在650萬套左右。

通常，在一個平衡的市場，大約需要有6個月的房屋供應量才能維持價格穩定。

“從上個世紀80年代開始，美國新房建成量每年平均是100萬套獨棟房，並在2006年高峰時達到160萬套/年，2007年次貸危機之後美國房地產市場崩盤，隨後新房建成量懸崖式下跌，跌到40多萬套，一年跌瞭70%，隨後就在40萬~60萬套之間徘徊。”陳躍武說，“近三四年，美國新房建成量緩慢回升，在疫情前的2019年再次回到160萬套/年。但同時，從上個世紀80年代至今，美國人口增加瞭近60%，達到3.3億人左右。原本房產需求量相應也應增加60%，才能達到供需平衡。但在過去十幾年中，美國新房建成量較低，對房地產市場的供給端造成非常大的一個缺口。這個缺口不是一年能補上的。”

陳躍武表示，隨著通脹得到控制以及美國經濟在高利率的打擊下進入衰退，美聯儲將停止升息，轉而開始降息，刺激經濟復蘇。

“目前市場預期美聯儲將在2023年中停止升息，並在2023年底開啟降息周期，屆時房貸利率將大幅下降，美國房產市場將恢復快速增長，增長幅度將重新回到10%以上。”他表示。

去年3月以來，美聯儲已連續加息9次，累計加息幅度達475個基點。最近一次加息為上月22日，美聯儲宣佈將聯邦基金利率目標區間上調25個基點到4.75%至5%，為2007年9月以來最高水平。

美聯儲將在當地時間本周三（3日）發佈利率決議，市場普遍預計在美聯儲暫停加息之前，將再加息一次。根據CME美聯儲觀察工具顯示，市場預期美聯儲將在本周加息25個基點的概率為89%。