10月17日,住房城鄉建設部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國傢金融監督管理總局等五部門負責人出席國新辦發佈會,介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。

住建部表示,將會同有關部門,指導各地迅速行動,抓存量政策落實,抓增量政策出臺,打出一套組合拳。組合拳政策中尤為值得關註的是“兩個增加”,即通過貨幣化安置等方式,新增實施100萬套城中村和危舊房改造,融資方式包括地方發行專項債等。到年底前將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億,並且將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”,在“白名單”上的項目,商業銀行“應貸盡貸”,並且撥付方式要“能早盡早”。

不過,政策利好之下,房地產板塊卻最終以下跌收盤,原因為何?機構投資者如何看待房產板塊接下來走勢?圍繞著利好政策,市場還有哪些疑慮?多傢公募帶來一線解讀。

房地產板塊為何下跌?

10月17日市場失守3200點,市場全天沖高回落,行業來看,地產股集體大跌,特發服務跌超10%,金地集團跌停。場內股票ETF方面,受地產個股調整的影響之下,房地產ETF、建材ETF、基建ETF等相關板塊跌幅居前。

讓投資者不解的是,住建部牽頭五部門就房地產召開專門會議,為何房地產板塊為何沒有相應的大漲?

在業內看來,市場表現並不難理解。首先,在一系列利好政策之下,房地產板塊前期積累瞭相當可觀的漲幅,此次利好落地,不少資金開始獲利瞭結。

以萬科為例,自9月11日至10月16日,萬科A區間漲幅近59%,止盈資金在16日已經有所體現。而房地產指數在該區間內漲幅也達到41.1%,止盈是不少主力資金的選擇。

其次,就政策而言,機構認為市場反應偏中性。

利好來自於可能推出城中村改造和老舊住房改造,對於房地產市場給予更寬松的政策。在17日晚間,上海市住房公積金管理委員會發佈通知,對住房公積金個人住房貸款政策作出調整。對於認定為第二套改善型住房的,最低首付款比例調整為25%,這是上海松綁限購、降低商貸首付比例之後,進一步優化瞭公積金政策。

同時,有機構指出,盡管市場出現瞭回暖跡象,市場仍有挑戰,比如需克服交房、土地儲備和存量房收購等方面的困難。

公募熱議“兩個增加”

地產政策組合拳精準有力,有效回應市場關切,公募基金普遍較為關註此次發佈會提及的“兩個增加”。

在公募看來,通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。白名單貸款金額新增至4萬億,爭取所有的項目納入白名單。此次提出的新增實施100萬套主要針對條件成熟、通過加大政策力度可以提前幹的項目,主要采取貨幣安置的方式,將更有利於群眾和自己意願選擇合適方式。而新增白名單貸款金額有助於保持房企現金流穩定,促進房地產市場長期健康發展。同時,其他協同政策的配合更加精準有效促進房地產市場回穩。

中歐基金指出,此次新聞發佈會更體現出本次政策核心變化在於維護資產價格。今年上半年,房地產政策主要邏輯轉向需求側,但當時並未聚焦維護資產價格,並且沒有給出資產價格的目標,而自9月下旬以來,政策主要強調維護資產價格,並明確給出瞭維護資產價格的目標,包括股權價格(創設證券市場互換便利工具和股票回購增持再貸款)和房產價格(要求房地產止跌回穩),並且央行、財政部、住建部、自然資源部等多部委協同合作,也意味著政府開始聚焦修復居民資產負債表。

“相關部門協同一攬子政策措施,專項債供需兩側共同發力,財政支持政策有望跟進,四季度房地產表現值得期待。”中歐基金表示,接下來具備基本面以及強邏輯的公司或逐步展現優勢,總體來看,在萬億成交水平市場仍存在結構性機會。

博時基金表示,這次會議的增量信息集中體現在“兩個增加”上,兩項措施給出瞭具體化解存量的政策信息,並可有利於打贏保交樓這一仗,有效消除未來購房者對期房交樓的擔心。9月末以來,全國房地產市場尤其是代表城市二手房市場成交改善,購房成本進一步降低,後續交樓、房企信用的問題得以緩解、解決,將有利於進一步提振新房市場。當前穩定房地產政策方向明確,措施切中肯綮,隨著政策逐漸落地、見效,在中期將直接有利於地產以及相關金融、實業鏈條的表現,並通過提振整體經濟信心的方式進一步有利於整體中國資產。

興銀基金也表示,各部門推出政策組合拳,堅定落實房地產市場“止跌回穩”的政策目標,“兩個增加”值得市場足夠重視,本次會議超預期的點在於采用貨幣化安置方式,有利於消化存量商品房庫存,有利於居民按自己的意願選擇房子,減少過渡時間。“白名單”力度加大,有利於緩解銷售放緩導致的房企流動資金緊張,以及部分已售在建項目難以按期交付等問題,促進房地產市場平穩健康發展。

財通基金則指出,近期的重要會議中對房地產相關均有表態,比如政策協同支持房地產市場、化解地方債務風險、增加財政支出與優化稅費政策等,均有利於促進房地產市場的止跌回穩。尤其是,住建部會議和財政化債政策共同體現瞭國傢在穩定房地產市場、化解地方債務風險、保障民生等方面的綜合施策,旨在通過多方面的政策支持,促進經濟的平穩健康發展。

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