政策利好，為何地產板塊反而下跌？公募解讀住建部等五部門會議

10月17日，住房城鄉建設部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國傢金融監督管理總局等五部門負責人出席國新辦發佈會，介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。

住建部表示，將會同有關部門，指導各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套組合拳。組合拳政策中尤為值得關註的是“兩個增加”，即通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造，融資方式包括地方發行專項債等。到年底前將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億，並且將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”，在“白名單”上的項目，商業銀行“應貸盡貸”，並且撥付方式要“能早盡早”。

不過，政策利好之下，房地產板塊卻最終以下跌收盤，原因為何？機構投資者如何看待房產板塊接下來走勢？圍繞著利好政策，市場還有哪些疑慮？多傢公募帶來一線解讀。

房地產板塊為何下跌？

10月17日市場失守3200點，市場全天沖高回落，行業來看，地產股集體大跌，特發服務跌超10%，金地集團跌停。場內股票ETF方面，受地產個股調整的影響之下，房地產ETF、建材ETF、基建ETF等相關板塊跌幅居前。

讓投資者不解的是，住建部牽頭五部門就房地產召開專門會議，為何房地產板塊為何沒有相應的大漲？

在業內看來，市場表現並不難理解。首先，在一系列利好政策之下，房地產板塊前期積累瞭相當可觀的漲幅，此次利好落地，不少資金開始獲利瞭結。

以萬科為例，自9月11日至10月16日，萬科A區間漲幅近59%，止盈資金在16日已經有所體現。而房地產指數在該區間內漲幅也達到41.1%，止盈是不少主力資金的選擇。

其次，就政策而言，機構認為市場反應偏中性。

利好來自於可能推出城中村改造和老舊住房改造，對於房地產市場給予更寬松的政策。在17日晚間，上海市住房公積金管理委員會發佈通知，對住房公積金個人住房貸款政策作出調整。對於認定為第二套改善型住房的，最低首付款比例調整為25%，這是上海松綁限購、降低商貸首付比例之後，進一步優化瞭公積金政策。

同時，有機構指出，盡管市場出現瞭回暖跡象，市場仍有挑戰，比如需克服交房、土地儲備和存量房收購等方面的困難。

公募熱議“兩個增加”

地產政策組合拳精準有力，有效回應市場關切，公募基金普遍較為關註此次發佈會提及的“兩個增加”。

在公募看來，通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。白名單貸款金額新增至4萬億，爭取所有的項目納入白名單。此次提出的新增實施100萬套主要針對條件成熟、通過加大政策力度可以提前幹的項目，主要采取貨幣安置的方式，將更有利於群眾和自己意願選擇合適方式。而新增白名單貸款金額有助於保持房企現金流穩定，促進房地產市場長期健康發展。同時，其他協同政策的配合更加精準有效促進房地產市場回穩。

中歐基金指出，此次新聞發佈會更體現出本次政策核心變化在於維護資產價格。今年上半年，房地產政策主要邏輯轉向需求側，但當時並未聚焦維護資產價格，並且沒有給出資產價格的目標，而自9月下旬以來，政策主要強調維護資產價格，並明確給出瞭維護資產價格的目標，包括股權價格（創設證券市場互換便利工具和股票回購增持再貸款）和房產價格（要求房地產止跌回穩），並且央行、財政部、住建部、自然資源部等多部委協同合作，也意味著政府開始聚焦修復居民資產負債表。

“相關部門協同一攬子政策措施，專項債供需兩側共同發力，財政支持政策有望跟進，四季度房地產表現值得期待。”中歐基金表示，接下來具備基本面以及強邏輯的公司或逐步展現優勢，總體來看，在萬億成交水平市場仍存在結構性機會。

博時基金表示，這次會議的增量信息集中體現在“兩個增加”上，兩項措施給出瞭具體化解存量的政策信息，並可有利於打贏保交樓這一仗，有效消除未來購房者對期房交樓的擔心。9月末以來，全國房地產市場尤其是代表城市二手房市場成交改善，購房成本進一步降低，後續交樓、房企信用的問題得以緩解、解決，將有利於進一步提振新房市場。當前穩定房地產政策方向明確，措施切中肯綮，隨著政策逐漸落地、見效，在中期將直接有利於地產以及相關金融、實業鏈條的表現，並通過提振整體經濟信心的方式進一步有利於整體中國資產。

興銀基金也表示，各部門推出政策組合拳，堅定落實房地產市場“止跌回穩”的政策目標，“兩個增加”值得市場足夠重視，本次會議超預期的點在於采用貨幣化安置方式，有利於消化存量商品房庫存，有利於居民按自己的意願選擇房子，減少過渡時間。“白名單”力度加大，有利於緩解銷售放緩導致的房企流動資金緊張，以及部分已售在建項目難以按期交付等問題，促進房地產市場平穩健康發展。

財通基金則指出，近期的重要會議中對房地產相關均有表態，比如政策協同支持房地產市場、化解地方債務風險、增加財政支出與優化稅費政策等，均有利於促進房地產市場的止跌回穩。尤其是，住建部會議和財政化債政策共同體現瞭國傢在穩定房地產市場、化解地方債務風險、保障民生等方面的綜合施策，旨在通過多方面的政策支持，促進經濟的平穩健康發展。