瑞典房產巨頭暴跌44%，危機才開始？花旗：歐洲商業地產價值可能劇減40%

房產板塊已經因為歐央行加息的前景承壓。花旗分析師認為，商業地產價值劇減引發房產合約違約的風險，房地產公司可能需要新增股本多達1780億歐元，超過整個歐股房產板塊的市值。

本周瑞典房產巨頭Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（SBB）的股價暴跌可能隻是開始，歐洲的商業地產危機才拉開帷幕而已，因為央行加息推升融資成本，同時投資者對開發商前景的擔憂加劇。

本周一被標普因擔憂流動性而將信用評級下調至垃圾級後，SBB一日跌近20%。SBB此後緊急開會宣佈暫停派息並取消股票發行，周二又收跌逾24%，周三進一步下跌，收跌近7.3%，跌至近六年低谷。在周四大反彈、收漲12.7%之前，本周前三日股價跌近44%。截至周四，市值從2021年底的170多億美元縮水至不足10億美元。

受累於SBB大跌，泛歐股指歐洲斯托克600指數的房產板塊也連日下挫，到周三，市值較2021年8月的高峰期縮水約1400億歐元、約合1540億美元，累計跌約45%。

而花旗分析師 Aaron Guy估算，西歐的商業地產資產價值可能會劇減多達40%，這可能會導致房地產公司違反地產合約條款，且需要新增股本多達1780億歐元、或是采取其他緩解措施。

1780億美元募資規模比整個斯托克600房產板塊1440億歐元的市值還高。

Guy認為，房產合約的風險，以及房地產企業為降低低開價值比（LTV）而尋求再融資的狀況，都要求房產板塊進行“重大的重新證券化”。這意味著，該版塊短期內有下行可能，但也許提供瞭中期的機會。

此外，有評論認為，歐洲央行上周稱將繼續加息、一些央行官員最近給加息周期7月結束的市場預期潑冷水，都在令對利率敏感的房產板塊承壓。

華爾街見聞此前提到，與美國的地產公司類似，SBB必須在未來五年內對408億美元到期的債券進行展期，其中四分之一今年就將到期。它們被視為歐洲房地產業的“煤礦裡的金絲雀”，因為這些債務大部分是短期的浮動利率債務，特別容易受到利率變動的影響。

巴克萊和摩根大通的策略師最近都表達瞭看空房產板塊的觀點。

巴克萊的策略師給予房產板塊減持的評級，將它視為債券的化身，稱利率更高意味著估值更低，可能導致企業增發，而且房產股還面臨兩大挑戰，一是居傢辦公趨勢的結構性轉變，二是零售業的數字化。

摩根大通的策略師也建議減持房產板塊，認為其基本面不佳。不過他們指出，債券收益率停滯可能提供一些喘息的機會。

美國銀行的策略師相對而言較為樂觀。他們認為，因為經濟衰退，債券收益率料將下降，這是今年增持房產股的一個原因。

彭博市場的策略師Michael Msika認為，在歐洲房產股中，瑞典面臨的風險最大。由於過去十年利率處於歷史低位，瑞典的房地產實現高速增長，在該國房產行業未來五年將到期的債券中，四分之一都將今年到期，大部分都是特別手利率影響的短期和浮動利率債券。

更令人擔憂的是，瑞典房企中，許多都有復雜的股權結構，通常在幾傢上市公司之間重疊，一次追加保證金通知就可能引發連鎖反應。

丹麥銀行Danske Bank的策略師Molly Guggenheimer認為，SBB困境蔓延到其他瑞典房企的風險不高，但該司暫停派息和增發將對整個行業產生又一負面影響。