芒格等“大佬”頻頻警告！美國商業地產危矣？

美國金融、投資界大佬頻頻對商業地產發出警示。

“股神”巴菲特的搭檔、伯克希爾-哈撒韋公司董事會副主席查理·芒格近日在接受媒體采訪時表示，美國銀行業充斥著不良商業地產貸款，美國商業地產市場將迎來一場風暴。

美國億萬富翁、阿波羅全球管理公司聯合創始人羅文（Marc Rowan）和摩根士丹利首席投資官（CIO）兼首席美國股票策略師威爾遜（Mike Wilson）也都在近期對美國商業房地產的走勢發出警告。

自從3月矽谷銀行（SVB）倒閉以來，各方就對美國商業地產面臨的1.5萬億美元巨額債務表示擔憂，這些抵押貸款債務主要由美國中小型銀行持有，需在2025年底前償還。

“美國的辦公樓衰落，住宅樓興旺。越來越多的辦公樓正在被改建成住宅樓。”美國金鷹房產投資公司執行合夥人陳躍武對第一財經記者表示，很多華爾街人士擔心商業地產將是下一個爆雷的地方，“住宅房產的嚴重短缺和商業地產的閑置過剩形成瞭房產市場的兩極格局。”

新華社圖

美國商業地產孕育第二波危機？

芒格警告稱，美國商業地產市場正在醞釀一場風暴，隨著房地產價格下跌，美國銀行“充斥著”所謂的“壞賬”。

“很多房地產不再那麼好。”芒格表示，“我們有很多陷入困境的辦公樓，很多陷入困境的購物中心，還有很多陷入困境的其他物業。”

他表示，銀行已經停止向商業地產開發商提供貸款。“與六個月前相比，如今，美國每一傢銀行都對房地產貸款收緊瞭很多。”他稱。

羅文則在近期表示，美國銀行業危機隻是部分結束瞭，下一波危機可能很快就會到來，來源就是美國商業房地產市場。他解釋道，預計銀行業將收縮貸款，導致信貸環境緊縮。

“雖然這不太可能導致系統性金融危機，但可能會給商業房地產市場領域帶來麻煩，該行業80%的債務都是由中小型地區性銀行提供融資的。我認為我們將在商業地產領域迎來第二波危機。”他稱。

威爾遜此前則警示道，美國商業房地產價格可能會從峰值水平暴跌40%，該跌幅比2008年全球金融危機時更加嚴重，當時的跌幅約為35%。

摩根大通私人銀行的一份新分析師報告也顯示，最令人擔憂的是銀行業對商業地產的敞口，尤其是辦公樓。“與大銀行相比，小銀行持有美國商業房地產貸款的風險是大銀行的4.4倍。”該報告顯示，“在這批小銀行中商業房地產貸款占資產的28.7%，而大銀行僅為 6.5%。更令人擔憂的是，這些貸款中有很大一部分將需要在未來幾年進行再融資，這會在利率上升的環境下加劇借款人的困難。”

疫情、地區銀行危機

疫情後，辦公場景發生變化，這導致目前美國許多城市的寫字樓空置率居高不下。

根據外媒數據，目前美國辦公樓整體空置率為12.5%，與金融危機後2010年的水平相當。

而由於科技和風險投資行業首當其沖受到矽谷銀行倒閉的沖擊，最近的數據顯示，加利福尼亞州的商業房地產市場是“重災區”之一。

根據商業房地產公司Cushman & Wakefield的數據，舊金山和洛杉磯第一季度的平均辦公室空置率為 21.6%。舊金山的商業房地產市場的貸款現在面臨著美國所有大都市地區中最高的違約風險。

摩根大通的報告就顯示：“芝加哥和舊金山比邁阿密等地區面臨的挑戰要大得多。”

根據外媒報道，在4月底，舊金山一幢拍賣中的辦公樓2019年價值3億美元，現在估值6000萬美元，暴跌80%。原因在於，疫情後由於居傢辦公的流行，住宅房產短缺，價格大漲，但大批辦公大樓被閑置，舊金山的辦公樓空置率達到瞭30%。

陳躍武對第一財經記者解釋道，大量辦公室被閑置的話，房租大量減少，持有房產的公司收入銳減，付不起房貸，而貸款持有者則正是現在正在發生危機的這些區域銀行。

“因而最近美國區域銀行危機同商業地產衰落有非常大的關聯。危機發生之後，持有商業地產的公司，紛紛債務違約或者面臨房產法拍/被銀行收回這樣的命運。而銀行本身面臨的麻煩是要承擔損失。”他解釋道。

目前，有論調擔憂，市場會出現和2008年一樣的房地產崩盤情況。2008年國際金融危機前，美國次級抵押貸款市場空前增長，而監管未能跟上步伐。最終抵押貸款和房地產泡沫破滅掀起金融海嘯，引發全球經濟危機。

在陳躍武看來，如果商業地產危機真的發生，這張“骨牌”若落下，恐對美聯儲後續的加息決定都會產生重要影響，即美聯儲不得不在危機情況下，加快其停止升息決定，並提前開始降息，而這樣的話，則對美國住宅房產是一個利好消息。