地產股捱沽 花旗削新世界目標價1/3

　　圖：花旗對本地地產股評級及目標價

　　【大公報訊】市場普遍認為美國利率見頂，香港樓市最黑暗時期已經過去，但花旗的研究報告卻仍然看淡今年樓市，預期樓價會再跌一成。一眾地產股全線下跌，新世界（00017）、新地（00016）、恒地（00012）、恒隆地產（00101）分別跌2.5%至4%。當中新世界更被花旗下調評級及目標價。

　　花旗重申看淡今年本港樓價，原因是經濟前景暗淡，金融業新增高薪職位匱乏令樓市需求疲弱，又估計各大發展商會采取減價促銷策略，這有望吸引一批新買傢入市，未來一個月內樓市成交量有望反彈兩至三成，樓市會出現“小陽春”，但相信維持時間會較去年更短，而且力度更弱。

　　新世界九倉港鐵評級降至“沽出”

　　值得留意是，花旗將新世界評級從“中性”降至“沽出”，目標價亦由13.85元降至9.2元。報告指新世界今年的住宅新盤主要集中於啟德及黃竹坑一帶，基於本港樓價前景暗淡，預期項目利潤率及銷售會較為疲弱。此外，集團現金流持續負數、負債比率高企，以及擁有不少內地住宅項目，都成為影響估值的因素。

　　即使新世界以約220億元出售新創建 （00659）股權，管理層又強調計劃於2027財年將負債比率降至約30%，但由於本港樓市銷售環境仍未見好轉，集團需要持續支付因離岸債務所帶來的高昂利率支出，相信物業銷售收入不足以彌補債務贖回、回購債券、支付利率及資本開支等多項現金流開支，故此新世界必須采取更積極的去杠桿計劃，包括潛在的股權融資行動或出售更多非核心資產。

　　此外，花旗同時將九倉（00004）及港鐵（00066）的評級降至“沽出”，前者目標價由24.5元降至19.8元，後者的目標價也由47元降至26.5元。不過，與九倉同系的九倉置業（01997）則給予“買入”評級，目標價32.7元，相對昨日收市價24.4元，潛在升幅達34%。

　　去年曾預測樓價升5%

　　不過，《大公報》翻查紀錄，2023年1月花旗估計，本港樓價於去年第一季再跌5%後可望見底，樓市將呈“U形”復蘇，並預測全年樓價會升5%。結果預測與真實情況有所出入。事實上，除花旗外，去年初多傢地產代理的預測也全部“估錯”，如美聯曾在去年初估計2023年全年樓價升10%，中原地產更預測2023年樓價由谷底反彈15%。