灣區錦囊/內地樓市松綁 有望價量齊升\李海文

　　房地產業是內地經濟支柱之一，涉及多重上下遊產業鏈。近幾年，因內地疫情反復、經濟疲軟及“紅線政策”大環境影響，很多發展商財務已進入緊急狀況。筆者認為，部分發展商出現今天的困境，實際原因是過分拓展和過分杠桿。一旦外圍出現不可控之情況，將會產生一連串骨牌效應，就如新盤成交價量齊跌、經濟下行、失業率上升、市民收入減少對樓市失去信心等，因而國傢及各地政府開始釋出樓市松綁信號。

　　5月25日，國務院召開“全國穩住經濟大盤”視像會議，決定實施6方面33條措施，要求各地城市積極盡快“應出盡出”可操作實施細則。而救經濟的措施中，事實上也間接讓房地產受惠。

按揭利率新低 紓資金壓力

　　早在會議前，人民銀行已釋出救經濟信號，在2月、4月及5月連續3次降息，最近一次是5月20日，5年期以上貸款市場報價利率（LPR）為4.45%，比之前4.6%按揭以來的歷史最低位還要再降15個基點。筆者亦前往包括中國銀行、工商銀行及建設銀行的內地銀行瞭解，一手及二手樓宇按揭利率首套房最低確實4.45%，放款時間最快約1至2個月，對於存在資金壓力的發展商及業主來說，確實是有效的“紓緩丹”。

　　另外，多個城市亦跟上樓市松綁的節奏，其中有“優化公積金房貸、首套住宅物業首期由三成降至兩成、對2孩3孩傢庭增加購買資格、放寬非戶籍居民買樓的社保條件限制、增值稅由原來滿5年免徵降至滿2年免徵（降低二手買賣業主方稅項）、縮短二手住宅限售期等”。在這裡特別要提及首次提出的3孩政策，突顯政府鼓勵提高出生率，對抗老齡化，同時可帶動經濟，亦能增加未來勞動力，而人口增加也有助消化樓宇庫存。

　　在目前利率優惠及樓市松綁下，有助剛需及改善型群體上車，估計部分受惠城市的新盤交投量將會上升。很多讀者可能會有疑問，交投量上升會刺激樓價上揚嗎？筆者認為，由於內地城市差異化大，降息與松綁樓市政策這場及時雨，對不同城市的影響不能一概而論，原因畢竟內地“因城施策”，不同城市會有不同政策。

　　目前大量城市推出樓市松綁政策，除瞭搶市場份額外，還搶經濟、搶人才，這場大戰，強者更強，弱者更弱，可以說，得以上者得天下。讀者如能明白箇中道理，還需多說哪個城市樓價升？

　　最後，筆者希望內地樓市健康有序發展，樓價穩步上升，人人安居樂業。內地發展商應吸取這兩年的教訓，引以為鑒，不要在今次救經濟中眼見形勢稍有轉好，又再重施故伎，否則再迎來下次嚴厲調控。

（作者為橫琴奧迪置業董事）