佛山楼市“银十”成色不足，以核心地段交易为主

南方財經全媒體記者高慧超 實習生林杭 佛山報道

9月1日，佛山正式落地“認房不認貸”政策，到中秋、國慶雙節，政策落地恰好滿一個月。雙節疊加利好政策，消費者卻並不買單，繼“金九”成色不足之後，“銀十”也如此。

佛山房產信息網顯示，雙節期間（9.29-10.6），佛山新房網簽共計482套，同比去年下跌31.05%，網簽套數創近7年新低。

而在這之前，佛山刺激樓市政策已“應出盡出”。近一年來，佛山已出臺多個促樓市政策，覆蓋信貸、公積金、戶籍等多個方面。而為瞭備戰“銀十”，開發商們也備足瞭貨源。據不完全統計，國慶期間佛山有超35個新盤有上新或加推動作，下足馬力“搶客”。

在多種政策利好的情況下，佛山新房銷售為何仍同比下滑？政策成效為何難以顯現？

受訪業內人士表示，短期來看，佛山商品房銷售下滑是受到廣州放松限購、雙節居民回鄉旅遊等因素影響。

“金九銀十”銷售不及預期

“今年雙節期間一共帶看瞭6個客戶，和去年比帶看量少一些。整個8天假期前4天看房的人較少，後三天咨詢量有所增加，帶看房量也多瞭。”置傢經紀人馬青楷告訴南方財經全媒體記者。

貝殼數據顯示，“黃金周”8天假期，貝殼佛山新房總成交超800單，占商品房比重80%，認購量同比下跌約23%；二手房占比20%，認購量同比下跌約5%。

如此數據，馬青楷並不感到十分意外。“雙節期間，佛山商品房銷量不理想，很大一部分原因是中秋回傢和旅遊的人比去年多瞭。另外，多種利好政策傳遞到消費者處，重塑其購房信心也需要一定時間。”

文化和旅遊部數據中心測算，假期8天，國內旅遊出遊人數8.26億人次，按可比口徑同比增長71.3%，按可比口徑較2019年增長4.1%。

“雙節”出行火熱，的確影響瞭佛山看房人群的基數。

今年9月，佛山新建商品住房新增供應4578套，環比上升45.98%，但新建商品住房成交3461套，隻上升瞭10.58%。9月是三季度的沖刺月，每年各大房企都會鉚足勁促銷售。與往年相比，成交環比增長10.58%的確不算理想。

佛山市房地產業協會設立的佛山市房地產行業研究站認為，當前購房者觀望情緒仍在，主要原因是居民購買力不足、收入預期下降和對市場信心不足。

順德居民黃婷今年本想購買一套4房，以迎接二胎的到來，但遲遲未能如願。“舊房目前按照市價很難賣出去，如果要再買一套新房，那壓力就太大瞭。”黃婷說。

此外，貝殼研究院佛山分院院長董曉丹還認為，9月廣州局部放松限購，部分原本因為夠不著門檻而不得不考慮佛山的客戶迅速調轉回廣州，尤其是番禺、黃埔吸引力較強。9月18日-9月24日，番禺和黃埔新房就分別網簽169和154套，跑在廣州全市前列。

值得一提的是，近年來佛山出生率下跌，以及去年佛山常住人口數量的減少，也透露瞭“蛛絲馬跡”。

2022年，佛山常住人口增勢“剎車”，減少瞭6.03萬人，是佛山常住人口自本世紀以來首次出現負增長。

“過去佛山房地產輝煌發展的十年，也是外來人口大量湧入的十年。未來十年，佛山還能有超百萬人口流入嗎？”馬青楷認為這不太可能，未來佛山房地產將會以核心地段交易為主。

核心與非核心區銷售分化

雖然佛山樓市整體熱度不足，但南方財經全媒體記者實地踩盤發現，部分樓盤成交、帶看和去化表現超預期。如中國鐵建鳳語潮鳴對比五一小長假，業績增長瞭50%；保利燈湖天珺成交3.8億元、映月湖保利天珺也勁銷3.5億元。

從區域來看，佛山五區商品房銷售分化明顯。貝殼數據顯示，雙節期間，禪城、南海、順德三個區占比加總超8成。

董曉丹解釋，究其原因是如今佛山更多購房者購房是為瞭滿足自住需求而非投資，相對比而言，上述三個區配套更完善，潛在住房需求更多，房產價值也會更穩定。

佛山市房地產行業研究站也分析稱，當購房者是為瞭自住擇房時，他們會更傾向於選擇交通、醫療、教育、商業等配套更好更成熟的區域，因此購房需求都在往城市核心區集中。區域分化是未來房地產市場的一大特征，而且越發明顯，更多的購房者將選擇城市核心區域、優質板塊。

貝殼數據顯示，雙節期間，佛山賣得好的房子基本上是兩類：一是低總價小三房，滿足剛需客戶；二是地段較好的品質盤，針對改善型需求的客戶。值得一提的是，針對剛需房型，佛山目前不少開發商促銷力度較大。

“假期期間，禪城禪西板塊、順德陳村板塊不少剛需盤的價格調整力度都較大，總價100多萬元就有很多精裝小三房可選，還有可能是在地鐵沿線，這對部分購買力不足的剛需消費者有比較大吸引力。”董曉丹說，佛山作為一個常住人口近千萬的經濟大市，還是存在不少購房剛需客戶，促銷的效果也較為明顯，佛山貝殼成交約八成都是新房，環比提升瞭157%。

幾個受訪業內人士也認為，長期來看，佛山房地產會回歸穩健。

今年上半年，佛山GDP達6070.77億元，同比增長5.2%，總額和增速均位列全省第三；1-8月，佛山招商引資簽約投資總額2781.70億元，同比增長18.22%。

“種種經濟數據都反映，佛山經濟正在逐步向好發展。”佛山市房地產行業研究站負責人張作浩說，隨著佛山產業加快轉型升級，經濟持續高質量發展，居民收入不斷增長，未來流入佛山的人才將越來越多，佛山房地產平穩健康發展的根基也會越來越牢固。