南方財經全媒體見習記者王卓峰 實習生林鈺玨 廣州報道
8月，全國房地產市場釋放出密集的利好信號。證監會於8月11日召集房企和金融機構舉行線上會議，瞭解房企銷售和債務情況，並提出融資建議。鄭州、南京、武漢等多地出臺瞭針對房地產政策的細則，引發市場熱議。
據南方財經全媒體記者不完全統計，作為樓市風向標，今年1-6月粵港澳大灣區內地9城先後出臺超過30條樓市優化政策，包括公積金支持、降低首付比例、松綁限購和購房補貼等。
但政策頻繁出臺的同時，市場陷入新一輪觀望。今年上半年，大灣區內地9城整體復蘇動能不足、市場分化加劇。今年1-6月，大灣區內地9城一手住宅成交均價為24058元/平米，同比微跌2%。成交面積為2342萬平米，同比上漲18%。進入7月，廣州、東莞、佛山、惠州、珠海、肇慶等城市成交量進一步探底，部分城市甚至跌破春節成交低谷。
盡管具體細則尚未落地，但大灣區的市場情緒發生瞭微妙變化，購房者觀望情緒漸濃，部分業主“不再著急”，中介重拾市場信心、房企則期望有政策力量能夠雪中送炭。
業界認為，大灣區各城市應有組織有節奏地調整優化相關政策，而整體經濟的恢復也是築底企穩的關鍵。
情緒膠著
此輪樓市風向的轉變，源於7月24日。彼時，中央政治局會議指出，要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。緊接著，住建部在27日明確表態進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。
在一位頭部房企華南區營銷負責人看來，如此大的政策調整，釋放的積極信號是超預期的。“事實上，自去年起大灣區各城已出臺不少房地產相關支持性政策，比如佛山、東莞全域解除限購，廣州放松限價、差異化落戶政策等，但公司的項目銷售情況並未變好。”
此次住建部給出的政策信號及優化方向，之所以被認為是超預期的重磅利好，很大原因是其對於地方樓市政策的指導意義。比如，作為直接影響購房成本的關鍵變量，降低購房首付比例將對購房者入市意願產生較大的積極影響。另外，“認房不用認貸”也意味著購買二套房可以按照首套房標準執行，對於改善型買傢來說可謂是一個重磅利好，不僅大大降低購房成本，還減輕還款壓力。
在大灣區，廣州、深圳兩大一線城市於7月30日率先發聲，明確表態支持和滿足居民剛性、改善性住房需求。東莞也在8月4日發佈《關於調整東莞市共有產權住房申購資格條件的通知》，擬在銷售第二階段放寬申請人范圍至全市，並全面縮短各類申請人需繳納養老保險的年限。8月9日，惠州也出臺相關征求意見稿，擬優化落戶條件並支持縣（區）實施購房契稅補貼或發放住房消費券。
多地利好消息持續疊加，似乎讓大灣區疲軟的房地產市場看到瞭轉機。
但南方財經全媒體記者多方采訪瞭解到，近一兩周的市場反饋並沒有那麼“熱烈”，至少在出臺新政細則之前，各方心態依然膠著。
購房者觀望情緒漸濃，一邊在探聽市場是否已經到瞭低點，一邊在期待新政能夠降低購房成本以及準入門檻。二手業主“不再著急”，中介重拾行情回暖的信心，背後也是源於認為“這次調整和以往不同”，各方都希望有政策力量“拉自己一把”。
而對資金鏈緊張的房企而言，若新政出臺能夠提振樓市，為銷售端帶來現金流，無疑是雪中送炭。
市場分化
“今年可謂是大灣區出臺樓市扶持性政策最為密集的年份。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，以目前出臺的政策來看，廣深更像是對限購松綁的邊緣性試探，整體相對謹慎；其餘大灣區內地9城政策本就較為寬松，主要在房貸利率和公積金政策等需求端放松，其調整空間和刺激力度有限。
據南方財經全媒體記者不完全統計，今年1-6月，大灣區內地9城合計出臺超過30條樓市優化政策，不僅有公積金支持、降低首付比例及房貸利率、強化“保交樓”資金、優化預售資金監管等措施，還不乏松綁限購、各種形式的購房補貼等力度不弱的支持性政策。
從優化措施的類別來看，推行“帶押過戶”是較為普遍的手段。今年1月，深圳對二手房交易實行“帶押過戶”政策，即賣方在沒有還清房屋抵押貸款的情況下可直接過戶，提高瞭房屋轉讓效率。東莞、中山分別在3月、6月開始推行該政策。
廣州則創新開展瞭一手房“帶押過戶”，在不解除抵押的情況下，開發商可以把預售商品房或一手現房過戶給業主，既減輕瞭賣方的融資壓力，也避免瞭賣方一房多賣，降低瞭購房者面臨的風險。
優化公積金政策，也成為一些城市的重要措施。比如針對公積金貸款購買首套房的多孩傢庭，廣州、深圳將貸款最高額度上浮30%，江門則上浮20%。
“密集的政策並不一定利於市場信心的恢復和下行趨勢的扭轉。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，頻繁出臺政策會給購房者一種“清倉甩賣”的感覺，市場可能陷入新一輪觀望。
數據一定程度上佐證瞭上述觀點。克而瑞數據顯示，今年1-6月，大灣區9城一手住宅成交均價為24058元/平米，同比微跌2%；成交面積則達2342萬平米、同比上漲18%，但從趨勢看，4-6月市場後勁明顯減弱，特別是6月份作為房企年中沖刺的關鍵月份，市場成交量不增反減，反映出大灣區樓市的復蘇動能不足。進入7月，廣州、東莞、佛山、惠州、珠海、肇慶等城市成交量進一步探底，部分城市甚至跌破春節成交低谷。
值得一提的是，市場下行的壓力加劇瞭大灣區樓市的分化：深圳、廣州、東莞的高端改善盤去化較好，乏力的剛需市場卻面臨著價格戰；珠海上半年成交量相較去年上漲20%，但已出現疲軟下行趨勢；佛山量價較穩；惠州、江門、肇慶持續以價換量去庫存。
廣深政策將成風向標
一傢房企內部人士表示，雖然眼下樓市確實冷清，但剛性購買力其實仍然旺盛，“仍有許多年輕人需要購買婚房，不少已婚傢庭也準備購置改善住房，後市的主要變數在於預期”。
事實上，除瞭購房者，需要信心恢復的還有開發商。
上述房企人士所在的房企近年深耕大灣區，在深廣珠惠佛江等城市都有樓盤佈局或土地儲備，但目前策略以消化存量為主。“公司不是沒有資金繼續在大灣區拿地，隻是更加謹慎瞭。”他坦言：“如今面對項目去化難、沒利潤甚至虧損的窘境，公司怕拿錯地或拿到地後影響現金流。”
克而瑞數據顯示，今年1-6月大灣區內地9城土地市場供求規模雙雙下跌：供應建面1676萬平米，同比下降20%；成交建面1056萬平米，同比下降32%。其中，灣區非核心城市以及各城市郊區土地流拍現象仍然較多，平均流拍、撤牌率達到20%。
在房地產市場需求被抑制的背景下，大灣區各市如何有組織有節奏地調整優化相關政策，成為提振市場信心的關鍵。
肖文曉認為，在“一城一策、分類指導”的原則下，廣深調控政策應以邊際放松為主，其餘大灣區城市則應因城施策，支持剛性和改善性住房需求為主。“如果想要達到整個大灣區的普遍性回暖，政策端還需要加大火力，特別是要率先撕開廣深的政策口子。”
一個好消息是，華南一傢券商近日向媒體透露，目前四大一線城市地產政策調控方案已上報至中央，預計8月中下旬到9月初政策細則將逐步出臺。
從政策端來看，業內各方認為，當前限購較嚴格且執行“認房又認貸”政策的灣區城市隻有廣深，中央明確提出個人住房貸款“認房不認貸”，短期內這兩座一線城市或將率先調整優化。
市場爭議的焦點，在於廣深的限購政策如何優化，或者以多大程度優化。不少市場人士擔心，如果一次性全部放開，廣深樓市或對其他灣區城市形成虹吸，後續會比較被動；但是如果放開力度太小，可能又達不到提振樓市的政策預期。廣東中原項目部總經理黃韜認為，廣深加強“一區一策”仍然是主要方向，除瞭局部區域全面放開限購，中心城區也會適當降低門檻，比如像深圳，鹽田、大鵬、坪山等非熱門區域都有優化限購政策的空間。
事實上，考慮到大灣區二線及以下城市的樓市政策調整空間已不大，業內各方也將目光聚焦到城中村改造、鼓勵民營企業、刺激內需等政策上。“目前的樓市，折射出的是遠比以往復雜的經濟形勢，何時才能築底企穩同樣有賴於整體經濟的恢復。”黃韜說道。
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