世邦魏理仕：第二季度写字楼成交环比增加550%，经济延续复苏态势

南方財經全媒體記者魏彤 廣州報道

日前，廣州CBRE世邦魏理仕發佈《2023年第二季度及上半年廣州房地產市場回顧與展望》，解析廣州商業地產市場最新發展狀況與趨勢。

今年第二個季度，社會經濟活動延續首個季度的復蘇態勢。五一期間的消費表現亮眼，各級政府持續釋放政策利好，六月還迎來年內首次降息。不同的是，一季度的詢盤和帶看，在二季度得以落地，帶來寫字樓、商業和倉儲物流設施成交的回暖。盡管租戶對於擴張仍抱謹慎的態度，並實施成本控制措施，但是業主積極調整租賃策略撬動瞭租戶的搬遷意願，帶來成交的增長。

具體而言，寫字樓市場業主以租金優惠刺激需求，總體成交量有提升。優質零售物業市場租金的松動及人流的持續回暖，帶動租賃市場成交。而跨境電商則持續佈局，帶動廣州倉儲物流市場空置去化。大宗交易市場寫字樓成交主導市場，投資者類型均為企業買傢。

優質寫字樓市場活躍度提升

今年第二季度，廣州錄得4個寫字樓項目、26.4萬平方米的新增供應交付使用，同比增加87%，上半年供應量共計38.6萬平方米。

上半年，全市主要經濟指標逐步恢復、逐月向好，寫字樓市場需求有所回暖。1-4月，全市規模以上服務業實現營業收入同比增長7.8%，增速比1-3月提高2.0個百分點。春節後，企業的問詢量和看樓量出現爆發性增長。第二季度錄得凈吸納量6.6萬平方米，環比增加550%，成交活躍度有提升。新供應入市推升總體空置水平，季末報17.5%，上半年空置率累計上升2.5個百分點。

第二季度成交數據顯示，TMT、消費品制造業、專業服務和金融業的需求位列前4，與近年主力需求的行業結構保持一致。TMT的新成交以軟件開發和遊戲類企業的擴張成交為主；大型快速消費品企業從同區搬遷到新落成的物業中，租用2.8萬平方米的辦公面積；專業服務業和金融業繼續在中央商務區拓展，廣告公關、企業咨詢以及律師事務所的搬遷推升瞭專業服務業的占比，金融業的證券、基金等非銀金融的擴張和升級需求亮眼。

據悉，今年下半年，廣州將有44萬平方米的新供應落成，76%的面積來自國際金融城。充足的供應增大瞭市場的去化壓力，也增加瞭租戶在租賃談判中的議價能力，業主或延續提供租金優惠的策略來爭奪品質租戶，令租金繼續承壓。

倉儲物流方面，廣州上半年共錄得78宗，共346萬平方米的工業用地出讓成交。其中，12宗用地，共104萬平方米的地塊帶有物流用途，其中89%的面積分佈在增城和南沙兩區。另外，上半年還錄得9宗用地，土地使用年限不足50年，8宗位於南沙區。

廣州第二季度沒有錄得倉儲物流新增供應，但在租賃活動漸趨活躍的表現下，空置率有所下調。上半年的供應主要來自第一季度的48.2萬平方米的3個項目的落成，需求在第二季度得到改善，季度凈吸納量為3.0萬平方米，而上半年累計凈吸納量為4.1萬平方米，同比優於2022年上半年的負吸納水平。

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務部產業地產負責人鄧偉認為，這或與零售及進出口的逐月向好相關，1-5月，廣州外貿進出口總值同比增長11.0%；一般貿易（含跨境電商）進出口明顯提速，同比增長30.2%，占進出口總值的比重為70.7%。第二季度錄得某跨境電商承租花都15萬平方米的倉儲面積。

需求好轉帶動第二季度倉儲物流空置率環比下降0.9個百分點至21.1%，但較2022年年末仍舊上升瞭11.2個百分點。盡管如此，二季度空置率的下調，是近6個季度以來的首次。租金方面，部分業主采取積極的租金策略以加快去化，並應對新增供應帶來的競爭。第二季度全市租金環比下跌1.8%，上半年累計下跌2.4%。

“未來半年，廣州將有24萬平方米的新增供應，全年供應量將達到72.2萬平方米，是2022年的3.3倍。而跨境電商則保持擴張，並支撐租金回穩。盡管當前廣州物流市場的主要需求來自跨境電商，但事實上制造業和零售商都在持續關註華南市場。當前復雜的國內外宏觀經濟環境下，制造業對於擴大生產計劃表現謹慎，部分上半年的倉儲需求推遲到瞭下半年。相信隨著市場對經濟形勢的信心逐步恢復，制造業的倉儲物流需求將在下半年得以提升。”鄧偉說。

優質物業以價促量減少空置率

零售物業市場方面，廣州第二季度錄得黃埔大悅匯的交付，為市場帶來約六萬平方米的零售面積，是上半年唯一的供應。該項目是大悅城控股在廣州運營的首個項目，位於科學城核心區，是該商務園片區鮮有的優質商業物業供應。

零售市場的復蘇帶動瞭新租成交的增長，二季度空置去化顯著較第一季度加快，單季錄得約8.3萬平方米的凈吸納量，空置率較一季度下降瞭1.8%。因此，在年內錄得幾宗百貨和超市關閉的情況下，凈吸納量仍在上半年錄得2.4萬平方米的去化，空置率半年下跌1.5個百分點至六月末的9.7%。

值得一提的是，天河路表現更為亮眼，空置率低至2.0%，較2022年末下降2.3%。

統計重點監測商場的新租店鋪數量，第二季度，餐飲、零售和服務類業態分別占比50%、36%和14%。其中，特色餐飲、輕食軟飲和時尚服裝零售占比排名前三。新能源汽車方面，在優質零售物業中，本季共有13宗的新入駐，包括特斯拉、廣汽埃安、一汽大眾和集度等。上半年共錄得18宗，同比減少64%，顯示新能源汽車的拓展在放緩。

“零售市場的活躍，與業主積極調整租賃策略密切相關。事實上，零售商表現仍趨於謹慎。”世邦魏理仕中國區戰略顧問部商業咨詢負責人鐘廉軍表示，進入第二季度後，除瞭天河路外，其他商圈的商場業主願意降低租金及降低品牌進入門檻的要求，以加快空置的去化。

全市租金上半年較2022年末下跌2.0%，至季末的每天每平方米25.6元。但天河路租金表現堅挺，在二季度內仍維持租金不變。當前市場仍有不少空置面積，租金上漲空間有限。但天河路的表現則持續優於其他商圈，最受品牌關註，有望在下半年實現租金的上漲。

上半年廣州零售市場的總基調是復蘇式增長，表現為短期內被壓抑的消費和旅遊需求的釋放後，市場進入消費新常態期。在這期間，出現百貨和超市關閉的情況。

“除與租約到期相關以外，這都是正常的新舊業態迭代的過程。”鐘廉軍認為，以超市業態為例，在傳統超市關門的同時，會員制超市和社區小型超市也在蓬勃發展。此外，百貨的關閉轉型改造也在國內外主要城市中都是普遍存在的，並不是廣州獨有，甚至這一現象的發生要晚於北京和上海等其他一線城市。

投資市場方面，自用型買傢活躍，寫字樓成交繼續主導市場。

世邦魏理仕廣州分公司副總經理廣州投資及資本市場部負責人蘇儉婷表示，2023年以來，投資者處置資產的意願增強，價格有所松動，廣州市場資本化率有上升的壓力。

具體來看，今年二季度，廣州投資市場錄得5宗成交，交易總額26.7億元人民幣，上半年累計交易總額106.3億元，同比大致持平。第二季度成交項目中，91%的交易金額來自4宗寫字樓物業，分佈在科學城、天河智谷、魚珠和廣州南站等主要商務片區。至此，2023年上半年，寫字樓成為最主要的物業類型。

此外，今年上半年，廣州及周邊市場錄得多宗新經濟地產物業的成交：太平人壽保險收購番禺的木棉人傢養老社區，廈門集美區和福州鼓樓區的園區物業被企業購得。由此可見，被列入公募REITs底層資產范圍內的物業也頗受關註。