南方財經全媒體記者吳蓉 實習生曾毓靈 梁志文 佛山報道
7月11日，佛山大瀝太平南工業區，一排排低矮的廠房立在陽光下，靜默無聲，有些斑駁的墻體上規整地寫著“拆”字。上午11點，隨著挖掘機啟動作業，已有些年頭的舊廠房逐漸坍塌。
這片曾經撐起大瀝五金產業一片天的村級工業園，將升級為全鎮規模最大的現代化產業園區，為大瀝產業升級、城市更新繼續發光發熱。
（拆遷現場。 受訪單位供圖）
這並非一次普通的拆舊建新，其背後有兩個要素值得關註：一是開創南海區集體建設用地“毛地”入市流轉出讓項目的先河，為南海探索全國土地改革貢獻瞭一個鮮活案例；二是刷新大瀝鎮已落地“工改工”項目的規模記錄，且將探索“工業上樓”新模式，為大瀝向存量要增量探路。
面對土地開發強度超過80%，幾乎沒有可新增建設用地的窘境，大瀝鎮上下求索，推動散小亂的村級工業園和低端市場騰籠換鳥，在高質量發展賽道上“殺出一條血路”。
就在7月11日，大瀝舉行2023年產城更新高質量發展大會，推出63宗優質產業用地，總面積約9000畝。加上前期已經落地的項目，土地總改造面積超過1萬畝，按照平均容積率3.5計算，預計可提供不少於1600萬平方米的產業載體。
一葉知秋，這場大會不僅向外界傳達“把最寶貴的土地留給產業，把最優質的資源留給企業，把最優美的環境留給群眾”的信號，也讓人對這座廣佛交界線最長的小鎮充滿瞭想象。
或許，不久的將來，佛山千億鎮街也將有大瀝的一席之地。
工業上樓，向存量要增量
“制造業當傢”的號角在廣東全面吹響。
上周，佛山市委十三屆六次全會提出要“再造一個新佛山”，力爭今年全市規上工業總產值突破3萬億元；南海區區長王勇在南海區全域土地綜合整治現場推進會上要求“五箭齊發”打造智造強區，“有土地空間為財富發源”被視為五箭之首。
這一番定性既彰顯土地對於南海的重要性，也透露出南海對土地資源的渴望。而這個問題，在大瀝體現得更為迫切。
大瀝地處粵港澳大灣區核心板塊，東與廣州市荔灣、白雲區接壤，是廣佛接壤最長的鎮街，邊界線長達25公裡，46個專業市場沿廣佛路及廣佛新幹線兩側分佈，成就瞭聲名遠播的“廣佛黃金走廊”。改革開放以來，大瀝靠馬路經濟、吃租經濟“躺贏”瞭幾十年。
但正因為發展起步早，土地開發強度超過80%，184個村級工業園占地1.8萬畝，全鎮幾乎沒有可新增的建設用地。46個專業市場占地近6000畝，但綜合容積率卻小於0.7。
橫向對比其他鎮街，以商貿見長的大瀝在制造業方面“欠賬”也不少，是南海7個鎮街中唯一沒有工業上市企業的鎮。產業結構失衡，產業形態低端，工業後勁、發展動能不足。
這樣的結果無論是與“廣佛交界第一鎮”的區位優勢，還是與高質量發展的內涵都不匹配。小散亂的村級工業園也和老百姓對美好生活的向往相悖。
大瀝鎮鎮長遊劍鋒坦言，“不是說大瀝鎮現在的95.9平方公裡不夠用，而是我們不能夠再從簡單的新增土地指標來開發土地。”
南海區委常委、大瀝鎮黨委書記岑灼雄也認為，以前賣地雖然賣得多，但是長期成效卻很少，這種發展思路不可持續，一定要有憂患意識，“大瀝的土地比別的鎮少，成本也比別的鎮要高，我們隻有發揮‘大城資源、小城成本’的比較優勢，打造功能混合的一站式精彩生活圈和便捷交通，配上高質量的生活居住、零售商業、休閑娛樂，再融入制造研發、創新創業、 孵化服務，讓創業者、上班族不出社區就可實現‘生產+生活’。”
要實現這張藍圖，工業上樓是最理想的路徑。通過工業上樓可發展商流型經濟、工展貿一體，賦能制造業、培育新業態，向存量要增量，向“流量”要“留量”。
戴德梁行顧問公司策略發展顧問部丘宸梅介紹，產業園已進入4.0生態構建階段，向垂直方向要空間，適合重點發展知識、技術密集型產業，比如高端裝備制造、新能源、新材料等。大瀝具備全國領先的有色金屬產業優勢，未來有潛力向新材料和智能制造等產業方向轉型升級，非常適合佈局產業上樓項目。
據介紹，目前大灣區不少城市均有佈局工業上樓，其中典型代表有深圳全至科技創新園、廣東醫谷、東莞松湖智谷等。未來，太平南工業區改造項目也將成為其中一員。
該項目投資方、深圳星中創投資有限公司執行董事陳緣媛介紹，該項目總占地420畝，投資金額達80億元，將分兩期開發，將成為集總部基地、研發設計、規模生產、產品展示等功能於一體的智能制造科技園。屆時，一個園區就是一個產業鏈，上下樓就是上下遊。
毛地入市，為“制造業當傢”拓空間
工業上樓重在解決畝均產出“從少到多”的問題，而毛地入市則成為土地資源“從無到有”的關鍵。
2015年起，南海區作為廣東省唯一代表，成為全國33個土地改革試點地區之一，先後承擔瞭農村集體經營性建設用地入市、土地征收、宅基地三項改革試點任務。
大瀝則從2008年以廣佛國際商貿城中心區開“農村集體土地上建城市”先河至今，先後誕生全區集體土地入市認定第一宗產業載體項目、全省第一宗農村集地建設用地掛網入市等具有全國示范意義的樣本。
其中，“毛地入市”路徑在近兩年出現頻率最高，成效也最明顯。
所謂“毛地入市”，是指未達到手續齊全（有集體所有權證，沒集體使用權證）或土地上蓋建構築物租約未到期的農村集體建設用地允許上平臺招商。該種改造模式能極好解決土地手續不齊全、租約未到期廠房未拆除、土地前期整理、土地後期開發等問題，實現統一開發、整體更新、收入增加、產業升級，並且將安全隱患將到最低。
2021年，大瀝鎮在全區率先探索“毛地入市”，目前通過“毛地入市”落地的村集體土地改造項目已有6個。其中，瀝北湖馬工業區是佛山市首個集體建設用地采用“毛地”入市方式進行村級工業園連片開發改造的“工改工”項目，河西新德灣溪工業區是大瀝鎮首個規劃用途由居住用地調為工業用地的“居改工”項目。
今年上半年，大瀝鎮共拆除改造村級工業園538畝，整備連片產業用地563畝，成功推動10個總面積超1500畝的產業項目，預計未來可提供超250萬㎡的工業載體、拉動超150億元的固定資產投資、貢獻近5億元的稅收。通過騰挪轉移，大瀝已經形成西部產業集聚區、中部千燈湖中軸片區、東部廣佛灣片區的格局，產業空間“散而不聚、供應不足”的被動局面有望得到改善。
對土地的多元改革，為大瀝“制造業當傢”騰出瞭空間。遙望科技直播電商智能交付中心已破土動工，將打造廣佛最大的直播電商智能交付中心；鳳池裝飾材料博覽園走出專業市場升級新路徑，平地新基工業區地塊也將建設大灣區紡織服裝跨境電商產業園，開啟平地佈匹市場轉型升級新征程。
得益於此，本次產城更新高質量發展大會上，大瀝鎮可以一口氣推出63宗優質產業地塊，創下大瀝單次推出地塊最多的記錄。大瀝鎮副鎮長候選人姚海芳告訴南方財經全媒體記者，這反映出經過這麼多年的探索和實踐，大瀝村民對集體土地改造的信心和意願越來越足。
市場給予瞭同樣積極的反饋。參與大瀝首宗“毛地入市”項目開發的廣東賽博城市投資有限公司副總經理朱琳表示，大瀝鎮產業招商政策承諾能落到實處，整體投資環境服務貼心，在本批推出的產業地塊項目中，公司有著強烈的投資意向。
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