南方財經全媒體見習記者王卓峰，實習生林鈺玨 東莞報道
7月11日，東莞市公共資源交易中心掛出一宗編號為2023WT063的產業用地，地塊位於塘廈鎮龍背嶺社區，總投資約8.44億元，投資強度不低於781萬元/畝。按掛牌文件所述，該地塊為東莞首宗高品質、低成本產業空間試點項目。
這拉開瞭東莞低成本產業空間建設的大幕。這是一項“量大面廣”的工程。今年以來，東莞關於低成本產業空間的政策密集出臺，按照“5年建設5000萬平方米”的工作目標，東莞計劃2023年啟動1000萬平方米優質產業空間建設，其後每年啟動1000萬平方米。
事實上，廣東已有部分城市走在前頭。比如說深圳，去年重提“工業立市”，通過盤活存量工業用地的形式擴大低成本產業空間。又比如珠海，創造性提出產業新空間5.0的概念，由政府主導走“邊招商、邊建設”之路，目前已建成162萬平方米的低成本產業空間。
廣東各城市搶抓低成本產業空間建設的背後，為的就是招引一批支柱產業細分領域中的專精特新“小巨人”企業、“隱形冠軍”企業和“單打冠軍”企業，為制造業轉型升級提供有力支撐。
擺在東莞面前的難題是，5年5000萬平方米的低成本空間從哪裡來？對於當前土地開發強度過半的東莞，加快“三舊”改造，為新興產業釋放大量優質的低成本連片土地，無疑是重要的解題思路。更核心的一點是，如何制定更高效的政策，推動國企+民企有序參與到村居占比高的舊改項目，是加快東莞城市更新進程的關鍵。
低成本產業空間建設大幕拉開
據掛牌文件顯示，試點地塊占地72007.44平方米，折合約108畝，容積率3.45，總計容建面約24.8萬平方米。用地性質為M1，產業類型為新一代電子信息產業。
競拍企業需要履行以下投資協議：地塊總投資約8.44億元，投資強度不低於781萬元/畝；地塊工業總產值不低於1200萬元/畝，財政貢獻不低於110萬元/畝。
首宗低成本產業空間試點項目的推出，東莞意在招引龍頭企業和高成長性企業，給予其一個良好的過渡生產空間。特別是龍頭企業，大多直接拿地建廠，低成本產業空間的出現，讓其得以在東莞提前試產，實現開工建設、投產運營的無縫銜接。
為瞭項目用地有效統籌，建成後，龍背嶺社區可按成本價回購10%的產業用房。回購後的產業用房用於出租，租金按低成本產業空間政策執行。而整體上，項目建成後允許產業用房分割轉讓，最高分割比例為產業用房總建築面積的100%。
項目的銷售、租賃價格則按《推動高品質、低成本產業空間建設工作方案》執行，歸納起來的要求是：以“總成本+微利”、最高限價管控、優質企業獎補等多種方式，確保優質產業空間使用實現“低成本”。
地塊起始價約1億元，折合約93.4萬元/畝。按計容建面計算，樓面價約406元/畝。
這個價格屬於什麼水平？經南方財經全媒體記者梳理，東莞2020-2022年產業用地樓面均價保持在高位水平，分別約410元/畝、424元/畝、412元/畝。上述試點地塊位於東南臨深片區中心的優質地段，其掛牌樓面價略低於近3年產業用地成交的樓面均價。
受訪專傢認為，試點地塊的掛牌，意味著東莞低成本產業空間進入瞭加速建設的快車道。
今年1月30日，東莞宣佈加快打造高品質低成本產業空間，確保五年內建設不少於5000萬平方米的高品質、低成本、快供給的產業空間。
今年的東莞市政府“一號文”也提到，今年東莞計劃打造不少於1000萬平方米高品質的低成本產業空間，租金補貼率達到50%-100%。鼓勵鎮街（園區）利用“三舊”用地、閑置用地、新增用地等統籌集中建設一批工業安置房。
“擴大低成本產業用地供應，是解決東莞發展戰略性新興產業面臨用地難、用地貴的重要途徑。”億翰智庫首席研究員張化東認為，在城市舊改的大框架下，將相對核心位置的傳統工業園區拆除，在城市其他位置新建“低成本、高質量產業空間”實現傳統工業企業“退城入新園”。
“這樣城市核心位置的土地可以再開發利用，並能基本覆蓋前期投入成本。”張化東表示，東莞的政策邏輯，既能讓先進制造業獲得瞭高品質、低成本的土地空間，而傳統制造業企業也不用擔心無處可去，確保制造業根基不動搖。
新政下舊改能否加快推進？
根據戴德梁行最新數據，東莞土地開發強度已高達54%，遠超30%的國際警戒線。張化東認為，如果按照國土空間規劃按照60%上限為界，東莞應減少土地開發增量，將土地開發強度降至50%以下。同時積極推進三舊改造，在存量土地開發上做文章。
順應低成本產業空間建設大潮，東莞也於近日推出舊改新政。6月27日，《東莞市“三舊”改造（城市更新）實施操作細則（試行）》（以下簡稱《細則》）出臺，細則明確瞭規劃編制、實施方案編制以及公開招引實施主體模式下全流程各個環節操作要求。這意味著東莞舊改，將正式落地實施從“單一主體掛牌招商”，向“公開招引實施主體”模式的轉變。
業內人士普遍認為，繼廣州之後，東莞也正式落實瞭“做地模式”。
“做地”即土地一級開發。簡單來說，如果把房企蓋樓、招商引資比作烹飪的話，那“做地”就是準備食材。上述細則確認的，就是接下來東莞生產“食材”的方式和流程，尤其是舊改這一東莞未來最大的食材“供應商”。
當然，食材的供應、價格和品質，會直接影響到食品的產出。因此，如何制定“供應商”準入政策，尤為關鍵。
東莞過去的“單一主體掛牌招商”模式下，“前期服務商”和正式招商時摘牌的實施主體，幾乎都是同一個企業。但在新的“公開招引實施主體”模式下，“前期工作主體”是鎮街或其下屬全資國企。
民企無法參與前期工作，隻能在確定補償條件後，通過招商引入，成為項目實施主體。若順利完成邀約收購後，再開展改造方案編制及拆遷相關工作。
細則出臺短短十餘天，引發瞭市場對東莞舊改的疑問：新模式下，能否加快舊改項目的落地？
一位熟悉東莞舊改市場的人士認為，上述新政有助於改造范圍內“廠房占比高”的項目落地，而村居占地高的項目，最終落地難度可能會增大。
其根本核心在於“前期確定補償方案”的主體，較難靈活編制住宅補償方案，幾乎是以文件規定的標準為上限，向征地補償標準靠攏。上述人士認為，在“房屋置換”補償標準上，大概率會比民企做前期的舊改項目要低，可能會導致村民簽約動力不足。
按照東莞之前發的《成本核算暫行指引》，村集體私人住宅，隻對4層以下房屋核算回遷面積，對於4層以上部分隻進行貨幣補償。對於4層及以下有證房屋，分別按1:0.5比例，置換商品房和保障型商品房；或者按1:0.75，全部置換商品房。如果無證，核算標準和有證一樣，但現狀面積以600平方米為上限。
“如果要民企用政府定下的標準去和村民談住宅簽約，那麼談判難度將增加。”一位東莞舊改開發商負責人表示，以往民企參與項目前期工作，能更早、更好地做財務方面的優化。同時，主導項目向更有利於“自傢企業擅長的領域”規劃開發。
不少民企舊改項目負責人透露，在對村情不熟悉、動遷難度沒把握、可挖掘的利潤空間被壓縮的情況疊加影響下，未來企業很難有動力通過招商引入參與進來。這也意味著，東莞的舊改市場有可能失去昔日的主力軍，而村居占比較高的項目改造僅能靠國企推進。
值得註意的是，國企主導舊改前期工作有利於項目的平穩推進，但同時也有其短板所在。如今越來越多城市不斷在探索國企主導前期工作下民營房企介入城市更新的模式，表明民營房企在三舊改造中的重要性。
南方財經全媒體記者在近日的調研中，不少業內人士表示，未來東莞通過“鎮街/市屬國企+民營房企”聯合摘牌的方式，或是解決上述問題的一種可行方式。
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