在珠三角，一場關於土地要素再配置的“空間革命”正在如火如荼地進行。
成立近20年、歷經4次搬廠後，深圳市艾克瑞電氣有限公司終於有瞭“新傢”——入駐深圳首個“專精特新”專業園區。這是深圳“工業上樓”計劃其中一個項目，以30%至50%的市場價將廠房分割銷售給優質企業。
今年2月召開全省自然資源工作會議明確，廣東將主攻“工改工”，推進成片連片改造，拓展制造業的保障空間。
——這是土地要素再配置改革的強烈信號。
近期，廣東“制造業當傢22條”出臺，首提“粵產粵優”畝均效益資源配置改革，明確打造30個具有鮮明產業特色、產業核心競爭力的“萬畝千億”產業發展平臺。
——制造業“空間保衛戰”已經打響。
從深圳的“工業上樓”，到廣州村鎮工業集聚區“寸土產寸金”規劃，再到珠海5.0產業新空間建設；
從佛山“優化制造業當傢空間載體6條舉措”，到東莞“5年整備連片10萬畝產業空間”計劃，再到中山啟動有史以來規模最大村鎮低效工業園升級改造行動……
為優質制造業提供優質空間保障，珠三角這個經濟總量超十萬億元的城市群再扛大旗。
1.困局：珠三角大部分城市“無地可用”
回憶起走進中山市神灣鎮福源路旁舊工業區的情形，“工改”幹部、神灣鎮副鎮長張寧溥最深刻的印象，是“兩個截然相反的景象”：一邊是“丟荒”的空地，一邊是密密麻麻的違建廠房。
這個容納瞭近30傢的工業園區，土地畝均產值107.2萬元、畝均稅收僅為4.3萬元，遠低於全市平均值。
“如果不‘工改’，神灣的產業怎麼發展？神灣的明天在哪裡？”張寧溥的疑問，是中山23鎮街上百個村鎮工業園的困境，也是珠三角低效工業園面臨的挑戰。
十幾年前，格蘭仕集團董事長梁昭賢最大的焦慮，是如何再“挖”出一點點的廠房使用面積。
這是當時佛山順德區的一個緊迫現實。當時，順德全區有382個村級工業園，占地13.5萬畝，占用全區已投產工業用地面積的70%。同時順德區的土地開發強度接近50%，遠超國際公認的30%的警戒線。
“當時別說企業增資擴產，連基礎設施用地都沒法保障。”順德區村改辦政策服務組一名幹部坦言。
《廣東省村鎮工業集聚區升級改造攻堅戰三年行動方案（2021—2023年）》曾提到這麼一組數據：珠三角村鎮工業集聚區用地面積約150萬畝，占工業用地總面積478萬畝的31%；但2019年珠三角集聚區的工業增加值約617億元，僅占地區工業增加值2%。以東莞為例，約423平方公裡的工業用地中，零散分佈於超過2萬個地塊。其中，村級工業園占全市工業用地面積70%，60%的鎮拿不出500畝以上的土地。
一方面，是土地配置效率的日漸滯後；另一方面，是不斷壓縮的開發空間——
根據此前珠江三角洲全域規劃項目公佈的一項研究數據，近十年來，珠三角用地形勢日益嚴峻，其中深圳市國土開發強度已超55%、東莞市逼近50%、中山接近40%，大部分城市超過30%的國際警戒線和國內一線城市及大都市的平均水平（北京9%，上海22%，香港21%，倫敦、巴黎、東京等國際大都市一般處於20%—30%），已面臨“無地可用”局面。
珠江三角洲曾是外資最早登陸中國的灘頭。過去40多年，地方政府“以地謀發展”的模式在珠三角經濟發展歷程中起到瞭巨大的推動作用。這種模式，基於地方政府對土地資源的統籌力度：通過大量低價供地，以園區建設吸引企業入駐，以此完成地方的工業化進程；通過土地出讓和土地抵押融資推動城市基礎設施建設，以此完成地方的城市化進程。
在這個模式中，地方政府以土地寬供應促進經濟發展，也是珠三角寫出工業狂飆突進“中國故事”的重要組成。
然而不可否認，對土地的粗放利用也積累瞭不少歷史問題——
◎當土地的供應效率降低，其發動機的功能在減弱；
◎當土地供應結構發生改變，工業用地的供應占比在降低；
◎當土地出讓成本上升，凈收益在下降。
在現行的土地供給體系已無法高效滿足高質量發展背景下產業發展的需求情況下，珠三角再次扛起改革大旗，系統地回應瞭新產業、新業態發展趨勢對土地要素保障提出的新要求：
向制造業發展的“頭號難題”開刀，深化“以地謀發展”的2.0版本。
2.破局：集約用地比拼“畝均效益”
4月8日，作為深圳首個優質產業空間試點、“專精特新”“小巨人”專業園區項目，寶龍專精特新產業園首期工程主體結構全面封頂。現場，深圳柯賽標識智能科技有限公司財務總監董朝霞用“吃下一顆‘定心丸’”來形容當時的心情——由於沒有自己的廠房，2004年成立以來，柯賽標識經歷瞭4次搬傢。
事情的轉機，發生在深圳推出“工業上樓”優質產業空間行動計劃之後。按照每年建設不少於2000萬平方米，深圳市以“連續實施5年的進度”，將向企業提供1億平方米高品質、低成本、定制化的廠房空間。
寶龍專精特新產業園，就是深圳“工業上樓”的一個微觀實踐。按照“低成本開發+高質量建設+準成本提供”模式，符合條件的企業能以不到市場價一半的價格買進園區。包括柯賽標在內的中小企業，看到瞭希望。
隻要是好項目，就不怕沒用地。這樣的故事，也發生在珠江西岸。
從2018年開始，順德提出“壯士斷腕”決心，把村級工業園改造作為“頭號工程”。經過近三年攻堅克難，該區已完成土地整理超11.2萬畝。值得關註的是，依托“村改”，當地產業格局正不斷被重塑。以北滘為例，目前該鎮已匯聚瞭多傢機器人產業龍頭，相關產業產值達120億元。
同在珠江西岸的中山市提出瞭“工改”，為碎片化、私人化、低效化利用土地提供瞭另一種可能性：在全市23鎮街鋪開村鎮低效工業集聚區升級改造，對全市33萬畝工業用地進行系統的梳理。截至目前，中山“工改”已整備1.8萬畝工業用地，近200傢企業通過“工改”完成瞭增資擴產，約140傢企業被招引入新園區。
一花獨放不是春，百花齊放春滿園。近日，《中共廣東省委 廣東省人民政府關於高質量建設制造強省的意見》（下稱《意見》）正式發佈，“制造業當傢22條”為“加快實現由制造大省向制造強省跨越”提供支撐。值得註意的是，《意見》將制造業及生產性服務業增加值占地區生產總值比重列入核心目標，實施“粵產粵優”畝均效益資源配置改革。
高質量發展被提到新高度。
今年5月，廣州召開“高質量發展·看規劃”新聞發佈會，提出將優化土地供應結構，今年計劃供應土地32平方公裡，重點解決智能與新能源汽車、先進制造業、新一代信息技術等戰略性新興產業項目用地需求。“高質量用地”成為珠三角土地資源要素再配置的高頻詞。繼在全國率先通過立法劃定工業用地紅線後，珠海市於4月出臺《珠海經濟特區工業用地控制線管理規定實施辦法》，加速為“產業夢”打造“新空間”：一方面，集聚資源“種工廠”，一批5.0產業新空間陸續投入使用，助力中小型企業搶占市場先機；另一方面，持續推進“園區投入倍增”工程，助力傳統工業園區提質增效，激發工業經濟新動能。
今年，佛山也提出將實施工業用地“畝均論英雄”改革，深化工業用地市場化配置，深入推進“增存掛鉤”；而以大項目著稱的惠州，也明確提出建立以畝均增加值、畝均稅收、畝均投資為核心指標的“以畝均論英雄”評價機制，以提高工業用地產出率。
某種程度而言，發生在珠三角的“空間革命”，是新時期推進工業用地精準供給、支撐制造業當傢的重要戰略。
這其中有兩個維度：
其一是在總量保障方面，對碎片化、低效化利用土地進行收儲、整理、連片改造；在國土空間規劃編制中劃好工業用地控制線，合理預留產業有序轉移主平臺及周邊區域基礎設施、公共服務設施發展空間；同時，大力推行長期租賃、先租後讓、彈性年期出讓等供應方式，支持建設標準廠房，根據市場需求分類保障企業生產空間。
其二是在提高工業用地效益方面，則加快引導工業項目入園佈局，支持大型產業集聚區和各類園區發展，助推形成產業集聚效應。根據省自然資源廳消息，廣東將推動建立“畝均論英雄”考核體系，加強工業用地全周期管理，提升用地效益，其中特別提到：“除因安全生產、工藝技術等特殊要求外，原則上要求建設多層廠房。”
如果說過去40多年來，珠三角通過“世界工廠”的建設完成瞭工業基礎的積累，那麼下一個40年，珠三角將以“畝均效益”的比拼，完成工業升級的蛻變。
3.新局：實現對工業地產的深度激活
“寸土寸金”的一線城市究竟要發展什麼樣的工業？
於近期舉行的廣州黃埔區2023年城市高質量發展研討暨土地推介會提供瞭一個方向：集中推出17塊優質地塊，為中新廣州知識城、廣州科學城、廣州海絲城、廣州國際生物島“三城一島”提供空間支撐。與空間配套的，是服務支撐。今年5月，廣州市為2022年度9個村鎮工業集聚區更新改造試點項目規劃實施促進示范點進行授牌時，特別提到“為村鎮工業集聚區‘改造方案編審、產業策劃引入、落地實施評估’提供全流程規劃支撐服務”，以機制改革推動空間再造。
“空間革命”在倒逼“審批改革”。2023年佛山市政府工作報告明確提出，今年力爭工業用地出讓達1.5萬畝，且大部分實現“拿地即開工”；在東莞，“工改工”審批實現壓縮“3個50%以上”。
在新晉萬億元GDP城市東莞，也拿出瞭推進“空間革命”的雄心壯志——5年內整備10萬畝連片低效產業空間，整理釋放3萬畝產業凈地，構建1.5億平方米高品質工業上樓空間，建設3000萬平方米低成本空間。東莞還創新提出3個1/3的實施路徑，即單元內1/3空間由政府收儲招引龍頭企業、1/3空間市場化運作建設高標準廠房供應中小企業、1/3空間建設基礎設施和低成本空間。通過對產城空間的重塑，實現從“好項目等地”到“地等好項目”的轉變。
應該看到，在整備土地、為制造業騰挪空間的背後，興起於珠三角的“工改”不是一個簡單的為制造業騰挪空間的孤立事件，而是與營商環境、產業佈局、生態保護、社會治理等密切相關的城市建設新邏輯——
“空間革命”在重塑“產城格局”。5年前，深圳新橋東片區還是一大片城中村和舊廠房，如今登高放眼，在鳳凰山和洪田火山兩大森林公園周邊，長流陂、七瀝、屋山、鳳巖四個水庫環繞，“一半山水一半城”景觀改變瞭傳統的產業園印象，“百萬平方”先進制造產業園成為現實。更為重要的是，新橋東先進制造產業園建成後，可實現投資超500億元，建築空間超500萬平方米，GDP超500億元的目標，集聚300—400傢先進制造業企業，提供近7萬個就業崗位。“空間革命”在改寫“都市工業”。在東莞松湖智谷，園區圍繞數字經濟和數字產業聚集瞭大量的高新科技的產業和人才，專業配套完善，被認為是一次產業升級的成功試點。
從“攤大餅”式的村鎮工業園區，到“折疊”的立體產業園，“工業上樓”實現瞭“上下樓”就是“上下遊”。
不僅僅是空間擴容思維，“工業上樓”更是著眼於構建新型工業產業鏈的打法：通過改變資源集聚、流通的方式，實現對工業地產的深度激活。
7年前，一則華為總部可能外遷的消息引發熱議。華為總裁任正非在否認傳言的同時，也拋出瞭一個珠三角下一個40年工業發展的困惑：土地越來越少，越來越貴，產業成長的可能空間就會越來越小。
如今，珠三角以對低效工業園改造升級、“工業上樓”等形式發起工業空間的“革命”，再次在土地要素再配置上邁出改革步伐。
改革開放以來，中國制造業的重要變革，往往要從珠三角開始。今天，用40年時間講好高速增長的“中國故事”之後，這一次，珠三角要講好另一個版本的“中國故事”：如何高質量發展。
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