事实:香港30%首按政策30年不变！严重阻碍楼市健康发展及置业

文丨姚洁宁

据《香港房地产史》记载，香港的房地产市场早在1950年代和60年代就出现了，因为房地产开发商发明了“分层出售、分期付款”。 自此，香港掀起炒楼风潮。 80年代初，香港房地产市场崩溃。 当时，崩溃的主要原因是地价和楼价过度上涨，利率持续上升，银行和金融公司信贷紧缩，世界经济不景气。 香港的按揭利率从1978年起就达到10%以上，1981年的年利率更是高达21%。不过即使利率如此之高，1981年的按揭贷款额仍增加了30%与上一年相比。 一开始，银行只看抵押建筑物的价值，不太关注贷款人的还款能力。 直到1982年11月，由于一家财务公司突然被迫清算，银行被榨干，引发了80年代初期的银行业危机。 三年后，1985-1989年是第一波上涨，1991-1994年是回归前的第二波上涨，第三波上涨是1995-1997年。

1993年以前买房只需要5-10%的首付。 据说政府当时推出了第一个公务员购房计划。 政府担心大量公务员会刺激楼市。 首期付款要求的 30%。 这个措施已经制定了30年没有修改过。 1993年2月，香港地产建设商会（土地建设商会）与香港政府财政司司长会面，反映70%按揭对楼市的影响。 当时，一些房地产开发商已经在做今天的事情。 发展商旗下的财务公司自行为购房者提供额外的按揭贷款。 这一措施在当时确实促进了销售。 不幸的是，时过境迁。 尽管世界各地的房地产开发商都在提供额外的按揭贷款，但香港的房地产市场仍然低迷。 主要原因是政府的政策是简陋的、官僚化的路径依赖。 香港金管局官员无视全球经济衰退，仍只是保守地按照前任的金融政策，香港的楼市至今未能健康发展。

香港楼价下跌，导致负资产贷款数目急增。 金管局数据显示，截至2022年四季度末，负资产住宅按揭贷款数量环比猛增22倍至12164笔，创下2005年一季度以来的近18-年内高位，为2003年第四季以来最高水平。 香港金融管理局副总裁阮国恒表示，按揭保险比重较大，贷款质素良好，银行按揭整体风险业务是可控的。 负资产个案主要来自贷款比率普遍偏高的贷款，例如涉及银行职员的住宅按揭贷款及按揭保险计划（俗称「按揭保险」）。 “抵押担保”是指银行在为自住房产发放抵押贷款时，必须遵守抵押比例上限。 而“房贷保险”为银行提供房贷保险，使银行可以提供高额房贷，而无需承担额外风险。 “按揭担保”条件以楼价上限和贷款额度上限为准。 银行可以提供高达80%的按揭贷款。

政府假装购房者可以减轻首付负担，称首付仅为楼价的20%。 但是，“房贷保险”的条件非常严格。 即使包括医生、律师、会计师、建筑师、测量师和高级公务员在内的专业人士的收入足以提供住房和养家糊口，但由于目前楼价仍然过高，“按揭保险”计划首付也需要大量现金，高收入者如果没有爸爸妈妈的帮助，靠自己的能力同时养活一家四口，很难存够首付 现在香港楼市的不健康发展，是因为30年不变的30%首付按揭政策，以及香港金管局安全系数高的按揭政策。压力测试下，首次购房按揭申请人的供款不得超过其收入的60%。%。这种压力测试反而增加了首次购房者的压力。一般来说，高薪人士宁愿租房也不愿买楼。

香港好久没有听说过负资产了。 这显然是香港经济下行的警讯，专业人士不会在对经济下行信心低迷的情况下买楼。 现在银行发放按揭，和40多年前一样，主要看楼价，忽略了人们的还款能力。 香港专业人士有一定的收入水平，有一定的储蓄，并有稳定的强积金供款记录。 这些已经是房地产按揭获批的主要因素，但受到政府房贷政策和高房价的阻碍。 并未能获得财产。 香港的专业人士对居住空间有一定的要求。 看到政府为了吸引海外和内地专业人才，愿意减少工作量，对目前在港和仍在香港工作的专业人才没有帮助。 政府无意留住本地人才。 措施，不少海外国家纷纷下调移民政策。 难怪香港专业人士纷纷移居国外，不愿留在香港发展。

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