央行行長潘功勝：房地產市場正在進行重大轉型並尋找新的均衡點

　大公房產訊  11月8日，2023金融街論壇年會正式召開。開幕式上，中國人民銀行行長、國傢外匯局局長潘功勝針對房地產市場當下與未來發展等方面發表觀點。

　　潘功勝表示，今年以來，貨幣政策加大逆周期調節，統籌運用總量與結構、數量與價格工具，有力有效地支持瞭實體經濟發展。3月、9月兩次下調存款準備金率，釋放中長期資金超過1萬億元；6月、8月兩次降低政策利率，帶動貸款市場報價利率等市場利率持續下行。8月，推出房地產金融“政策包”，調降首付比、房貸利率下限，完善二套房認定標準；指導商業銀行調整存量房貸利率，居民傢庭每年節省支出約1700億元，惠及約5000萬戶傢庭、1.5億人。兩次增加支農支小再貸款、再貼現額度。延長實施普惠小微貸款支持工具等6項結構性貨幣政策工具。

　　就房地產金融風險，潘功勝指出，國房地產市場經過20多年的長周期繁榮，正在進行重大轉型並尋找新的均衡點。住房需求的中樞水平、住房市場交易結構以及業務模式都正在進行深刻變化，呈現出一些新的特征。房地產市場轉型帶來瞭一定挑戰，同時也蘊含瞭新的發展機遇。我國城鎮化仍處於發展階段，新市民規模較大，剛性和改善性住房需求有很大潛力，房地產市場長期穩定發展具有堅實基礎。

　　潘功勝認為，在行業發展長周期繁榮背景下，部分房地產企業長期“高杠桿、高負債、高周轉”經營，資產負債快速擴張，疊加房地產市場供求關系的重大變化、疫情沖擊等，以恒大為代表的企業風險顯性化並向行業擴散。近三年來，按照黨中央、國務院部署，行業主管部門和地方政府采取瞭多項措施，金融部門配合從供需兩端綜合施策，改善行業融資性和經營性現金流，優化調整房地產金融政策，包括出臺“金融16條”，設立保交樓專項借款，調整首付比、按揭貸款利率等宏觀審慎金融政策。隨著經濟回升向好，加上房地產政策效果顯現以及市場的自身修復，8月份以來，房地產市場成交總體改善。

　　對此，中指研究院市場研究總監陳文靜提到，2021年下半年以來房地產市場進入深度調整期，至今已調整超兩年，今年7.24中央政治局會議明確“我國房地產市場供求關系發生重大變化”，為房地產政策優化打開瞭空間，各地政策持續優化調整，力度明顯增強。

　　此外，潘功勝還表示，目前，房地產相關貸款占銀行貸款餘額的23%，其中約80%為個人住房貸款，一直以來，在中國，央行實行非常審慎的個人住房貸款政策，房地產市場調整對金融體系的外溢影響總體可控。

　　對於房地產市場下一步發展，潘功勝指出，中國人民銀行將積極配合行業主管部門和地方政府，做好金融支持房地產市場平穩健康發展工作，弱化房地產市場風險水平，防范房地產市場風險外溢。引導金融機構保持房地產信貸、債券等重點融資渠道穩定，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。為保障性住房等“三大工程”建設提供中長期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，推動構建房地產發展新模式。

　　對此，陳文靜表示，一方面，居民住房信貸、房企融資等方面的政策仍有進一步發力預期，降低居民購房成本，加大房企融資支持，修復市場預期；另一方面，保障房、城中村改造、“平急兩用”基礎設施建設“三大工程”的金融配套政策也有望加快落地，“三大工程”建設預計將對接下來穩投資起到重要作用，同時也會對房地產銷售恢復、穩定預期起到積極作用，特別是超大特大城市。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，隨著房地產市場調控進入下半場，調整和下行的巨大壓力將會是挑戰，因為從城鎮化、新市民和年輕人、改善型需求、人口跨城流動的新形勢來看，房地產市場潛力非常大。如果這種潛力盡快挖掘出來，那麼新的均衡點就能盡快找到。