第一太平戴維斯：房地產市場有望在三季度末實現築底，進而推動樓市進入復蘇周期

近日，第一太平戴維斯攜手弘源資產於泓晟國際中心20層共享會議區共同舉辦“專業資管賦能商辦樓宇價值重塑”2023第三季度媒體發佈會。活動上，第一太平戴維斯權威發佈2023年第三季度的北京房地產市場研究成果，全面回顧總結北京寫字樓、商業零售及大宗投資等不同細分市場的季度表現，並對近期國內房地產市場出現的重大調整與變化進行階段性研判，對2023年四季度以及2024年房地產市場走勢做出預測與展望。

　　第一太平戴維斯華北區董事長胡裕華先生表示：“2023年第三季度，國內房地產市場最重要的變化來自於政策端的利好盡出，從中央到地方出臺瞭一系列放松限購限售、調整優化住房信貸等一攬子刺激政策，彰顯中央托底房地產的信心與決心。眾所周知，今年以來房地產市場一直走勢低迷、長期位於底部徘徊，樓市整體走弱已是不爭的事實。而隨著利好政策持續推出並積極落地，有利於扭轉潛在購房者的預期並有效刺激住房消費，房地產市場有望在三季度末實現築底，進而推動樓市進入復蘇周期。”

　　2023年第三季度，北京寫字樓市場一掃上半年的頹勢、迎來強勁反彈。季度內，北京甲級寫字樓市場共有四座新項目正式交付，帶來約38.1萬平方米的新辦公面積。前三季度全市甲級寫字樓市場新增供應量累計為68.3萬平方米，約為去年同期的1.9倍，大體量供應所帶來的去化壓力有增無減。

　　但在三季度，寫字樓市場需求端的表現卻十分亮眼，一掃上半年的萎靡不振。進入下半年以來，政府的穩經濟、穩增長政策持續加力，包括房地產行業也頻頻迎來政策利好、進入築底復蘇通道，企業預期跟隨經濟運行而逐步改善，進而影響其租賃策略與需求。因此，三季度的全市凈吸納量終於“由負轉正”、並錄得12.3萬平方米的高數值，繼2021年末以來單季度凈吸納量首次突破10萬平米大關。2023年前三季度，全市甲級寫字樓市場累積凈吸納量約為10.7萬平方米，較去年同期上升14.5%。

　　2023年三季度，受大體量新供應的影響，全市甲級寫字樓空置率繼續攀升，環比、同比分別上升1.2、3.7個百分點，至19.5%的高位。業主方則繼續采用“以價換量”策略，通過讓渡租金價格空間、或給予更多優惠條件以鎖定租賃需求，使得三季度北京甲級寫字樓平均租金繼續下滑，至人民幣每平方米每月310.4元，環比、同比分別下降0.7%、6.4%。

　　展望2023年四季度以及即將到來的2024年，從供應端角度來看，北京寫字樓市場的供應大潮將逐漸步入尾聲，進而開啟去化窗口期。需求端方面，三季度寫字樓市場已實現邊際性改善，超過10萬平方米的單季度凈吸納量即是市場復蘇的信號。短期內市場整體平均租金將繼續回調，租戶在租賃談判中將擁有明確的優勢與利好。在競爭日趨激烈的市場大環境下，寫字樓各業主方需要積極把握市場發展新階段中的變化與走勢，重新制定合乎當前市場趨勢的租賃經營策略，才能贏得市場先機；而對於有升級搬遷或降本增效需求的企業租戶而言，即將到來的市場去化窗口期則有利於企業具體需求的落地。

　　三季度，伴隨暑期消費熱度持續走高，北京商業零售市場供需兩側協同釋放消費潛力，消費引擎再提速、新的消費熱點也不斷湧現。2023年作為“消費提振年”，零售消費需求集中釋放、商業零售市場開辟新局面，北京培育建設國際消費中心城市的進程也在持續推進。三季度，文化、旅遊、娛樂等消費活動接連不斷，核心商圈購物中心承接暑期來京的全國旅遊客群，次核心商圈主打高品質多品牌矩陣以增強消費者黏性，郊區購物中心項目則深度發掘母嬰、親子、體驗等業態滿足社區傢庭消費族群的多元需求。

　　季度內，共有四座新零售項目開業迎客，累計帶來約70萬平方米新零售面積，市場持續迎來供給高峰。其中位於朝陽區的龍湖北苑天街、東壩萬達廣場、林奧CITYPARK購物中心，以及位於海淀區的五棵松萬達廣場等各具特色的購物中心項目相繼開業，豐富瞭不同區域消費選擇的同時也持續推高今年的供應量。2023年三季度，全市優質購物中心平均空置率環比下降0.7個百分點至6.9%；同期，全市優質購物中心平均租金水平為每平方米每月804.3元。

　　展望2023年四季度，北京市零售市場快速復蘇態勢仍將延續，預計多個新建成及城市更新項目將在年末入市，橫跨核心、次核心商圈與郊區市場，帶來約38萬平方米新增零售面積的同時也將北京零售市場全年供應量推至約160萬平方米的歷史新高。隨著促銷費政策效果持續顯現，消費新業態、新場景不斷湧現，預計從“金九銀十”直至年末北京商業零售市場將延續暑期消費的熱潮，成為全年促進消費恢復和擴大內需的重要支撐。

　　北京大宗投資市場在三季度同樣迎來強勁反彈，多宗重磅交易在季度內完成，單季度交易額環比、同比均顯著提升。三季度，北京大宗投資市場累計成交金額約為人民幣139億元，環比大漲154%，較去年同期上升156%。季度內成交的資產類別主要聚焦於高質量甲級寫字樓項目，同時也有住宅類資產的收購。今年前三季度，北京大宗投資市場累計成交額為人民幣264.1億元，較去年同期上升37.6%。盡管今年上半年北京大宗投資市場整體表現平淡、重磅交易寥寥，但隨著房地產市場政策利好頻出、機構投資者的信心也在逐步恢復，下一階段的投資活力有望進一步得到激發與釋放。

　　國內房地產市場在長期低迷之後於今年三季度末開啟築底反彈、後市曙光初現。隨著一攬子房地產刺激政策密集出臺、從樓市消費端入手，包括北京在內的一線城市迎來久違的政策松綁，將直接刺激潛在購房者釋放住房消費需求，同時在政策漣漪效應下直接或間接地帶動包括投資、零售消費等其他板塊的回暖，預計將進一步夯實經濟全面復蘇基礎。可以預見，四季度房地產市場整體有望築底反彈，帶動市場情緒逐步回升，包括住宅、辦公、商業零售、大宗投資等多個板塊在年末有望逐步企穩回升，後續表現值得期待。